Par une ordonnance rendue le 7 avril 2026, le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référé a été saisi par une indivision bailleresse d’une demande tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, ordonner l’expulsion de la société locataire et la condamner au paiement de provisions. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 12 mai 2025 à la société locataire pour un arriéré locatif de 6 527,99 euros. La locataire n’a pas réglé dans le délai d’un mois. Deux personnes physiques s’étaient portées cautions solidaires. Ces dernières n’ont pas comparu devant le juge des référés. Les bailleurs ont également sollicité une indemnité d’occupation fondée sur une clause prévoyant le doublement du loyer, l’application d’une clause pénale de 10 %, et la condamnation solidaire des cautions. La question de droit portait sur la possibilité pour le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire alors que le commandement n’avait pas été dénoncé aux cautions, et sur l’étendue de son pouvoir d’accorder des provisions en présence de contestations. Le tribunal a constaté la résiliation du bail à la date du 12 juin 2025, ordonné l’expulsion, condamné solidairement la locataire et les cautions à payer une provision de 10 586,87 euros au titre de l’arriéré, fixé une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer courant, et rejeté les demandes de clause pénale et de double indemnité.
I. L’affirmation des pouvoirs du juge des référés dans le constat de la clause résolutoire
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de la locataire
Le juge des référés a retenu que la société locataire n’avait pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Il a relevé que le commandement, délivré le 12 mai 2025, mentionnait le délai légal et que la clause résolutoire était claire et précise. Pour cette raison, il a constaté la résiliation de plein droit du bail au 12 juin 2025 à minuit, conformément à la stipulation contractuelle. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence des référés selon laquelle le juge peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans avoir à caractériser une urgence ou un trouble manifestement illicite. Ainsi que l’a énoncé la Cour d’appel de Lyon le 22 janvier 2025, « il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse » (Cour d’appel de Lyon, 22 janvier 2025, n°24/00902). Le tribunal a donc fait application de cette règle en vérifiant uniquement l’existence de la clause et la régularité de sa mise en œuvre à l’égard de la locataire. Il a noté que la locataire n’avait pas contesté le bien-fondé de la demande, ce qui confortait l’absence de contestation sérieuse.
B. L’absence d’effet de la clause à l’égard des cautions faute de dénonciation régulière du commandement
Le tribunal a toutefois relevé que les bailleurs ne rapportaient pas la preuve que le commandement de payer avait été régulièrement dénoncé aux deux cautions. Il en a déduit que la clause résolutoire ne pouvait leur être opposée. Cette distinction est importante : la résiliation du bail est acquise à l’encontre de la locataire, mais les cautions ne peuvent être évincées sur le fondement de cette clause. Le juge a néanmoins condamné solidairement les cautions au paiement de la provision, car leur engagement de caution solidaire les rendait tenues au paiement des sommes dues par la locataire, indépendamment de la résiliation. En effet, l’obligation de la caution naît du contrat de cautionnement, non de la résiliation. La décision souligne ainsi que la régularité du commandement à l’égard des cautions n’est pas une condition de leur condamnation provisionnelle, dès lors que leur engagement est clair et que la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Le juge des référés a pu constater l’acquisition de la clause pour la locataire tout en maintenant la solidarité des cautions sur le fondement du contrat de cautionnement.
II. La détermination des sommes provisionnelles dans les limites de l’évidence
A. L’octroi d’une provision pour l’arriéré locatif sous réserve des sommes contestables
Le tribunal a accordé une provision de 10 586,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2026. Il a cependant opéré des déductions : les intérêts de retard d’un montant total de 165 euros ont été écartés car ils ne constituent pas des loyers ou charges ; les frais de procédure de 279,15 euros ont été retirés faute de pièces justificatives suffisantes ; les frais d’huissier de 411,70 euros ont été exclus au motif qu’ils sont déjà compris dans les dépens. Le juge des référés a ainsi appliqué le critère de l’obligation non sérieusement contestable prévu à l’article 835 du code de procédure civile. Il a vérifié chaque poste de la demande et n’a retenu que les sommes dont le principe et le montant étaient évidents. Cette approche est conforme à la jurisprudence constante qui limite le pouvoir du juge des référés à l’octroi de provisions dont le caractère certain ne fait aucun doute. En l’espèce, la réalité de l’arriéré locatif était établie par les décomptes produits, et le défaut de paiement n’était pas contesté par la locataire défaillante.
B. Le rejet des demandes sérieusement contestables : clause pénale et double indemnité d’occupation
Le tribunal a rejeté deux demandes accessoires des bailleurs. D’une part, la demande d’application de la clause pénale de 10 % a été écartée car celle-ci est susceptible d’être réduite par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Le juge des référés a estimé que cette demande se heurtait à une contestation sérieuse, relevant que « la clause pénale, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier ». D’autre part, l’indemnité d’occupation fondée sur le doublement du loyer prévu au bail a été refusée pour le même motif : le juge a estimé que cette clause s’analysait en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, de sorte que son caractère non sérieusement contestable n’était pas établi. Il a donc fixé l’indemnité d’occupation au seul montant du loyer courant augmenté des charges. Ces solutions témoignent de la prudence du juge des référés, qui ne s’aventure pas sur le terrain de l’appréciation de la proportionnalité des clauses pénales, réservée au juge du fond. Elles illustrent les limites des pouvoirs du juge des référés en matière de provision, celui-ci ne pouvant allouer que des sommes dont l’obligation est incontestable dans son principe et son quantum.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
