Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a rendu une ordonnance réputée contradictoire sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, relatifs au bail commercial. Une bailleresse avait consenti un bail commercial à une société locataire. Celle-ci ayant cessé de payer les loyers, la bailleresse lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 mai 2025, pour une somme de 42 004,26 euros. Le preneur n’a ni payé ni contesté dans le délai d’un mois. La bailleresse a alors assigné en référé le 10 novembre 2025 pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de provisions. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.
La procédure s’est déroulée en première instance devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre. Le preneur était défaillant. La bailleresse demandait au juge de constater la résiliation du bail au 20 juin 2025, d’ordonner l’expulsion et de condamner le preneur au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation majorée. En défense, le silence du défendeur ne permettait pas de contester les prétentions. Le juge devait déterminer si, en l’absence de contestation, il pouvait constater la résiliation et allouer les sommes demandées, s’agissant notamment de la clause pénale doublant l’indemnité d’occupation.
La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés peut, en présence d’un commandement de payer resté infructueux et d’une absence de contestation, constater l’acquisition d’une clause résolutoire et accorder une provision au titre de l’arriéré locatif, tout en ayant le pouvoir de modérer une clause pénale stipulée dans le bail. Le juge a répondu par l’affirmative sur la constatation de la résiliation et la provision, mais a refusé d’appliquer la majoration de 100 % de l’indemnité d’occupation, la considérant comme une clause pénale susceptible d’être modérée ultérieurement par le juge du fond.
I. La constatation de la clause résolutoire en référé : une compétence non contestable
Le juge des référés a rappelé les conditions légales pour que la clause résolutoire produise effet. L’article L145-41 du code de commerce impose la délivrance d’un commandement de payer mentionnant le délai d’un mois, et le preneur doit soit payer, soit contester dans ce délai. En l’espèce, le commandement du 19 mai 2025 visait la clause résolutoire. Le preneur n’ayant pas réagi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 juin 2025. Le juge a ainsi pu constater cette résiliation et ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
A. Le respect des formalités du commandement et l’absence de contestation
Le commandement de payer délivré le 19 mai 2025 mentionnait le délai légal d’un mois prévu à l’article L145-41. La bailleresse a rapporté la preuve de sa signification régulière. Le preneur n’a pas comparu, et aucun élément ne permettait de suspecter une mauvaise foi de la bailleresse lors de la délivrance de l’acte. La jurisprudence rappelle que « Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur » (Cour d’appel de Reims, 28 janvier 2025, n°24/01301). En l’absence de toute contestation, la clause était acquise. Le juge a donc justement constaté la résiliation au 20 juin 2025.
B. L’office du juge des référés face au trouble manifestement illicite
L’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés peut ordonner les mesures nécessaires pour le faire cesser, même en présence d’une contestation sérieuse. En l’espèce, la résiliation étant constatée, l’occupation devenait illicite. Le juge a donc ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation provisionnelle. Il a cependant écarté la majoration contractuelle de 100 %, estimant qu’elle s’apparentait à une clause pénale relevant du pouvoir de modération du juge du fond. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante : le juge des référés ne peut, en principe, modérer une clause pénale, sauf à statuer sur le caractère manifestement excessif, ce qui n’était pas le cas ici.
II. Les limites du pouvoir du juge des référés dans l’octroi des provisions
Le juge des référés a accordé une provision de 63 342,41 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, mais a refusé de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation. Cette double décision illustre les contours de l’office du juge des référés en matière de provision : il peut allouer une somme lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, mais doit s’arrêter là où une contestation réelle apparaît.
A. Le caractère non sérieusement contestable de la dette locative
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur produisait un décompte détaillé de la créance. Le preneur, non comparant, n’a élevé aucune contestation. La Cour d’appel de Paris a précisé que « Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée » (Cour d’appel de Paris, 30 janvier 2025, n°24/08872). Le juge a donc retenu la somme de 63 342,41 euros, incluant l’échéance de septembre 2025 et les indemnités d’occupation dues jusqu’à la résiliation. Il a assorti cette condamnation d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la partie certaine, et de l’assignation pour le surplus.
B. Le refus d’appliquer la majoration contractuelle : une clause pénale réservée au juge du fond
Le contrat de bail prévoyait que l’indemnité d’occupation serait égale au double du loyer en cas de résiliation. Le juge des référés a qualifié cette majoration de clause pénale. Il a estimé que son application était susceptible d’être modérée par le juge du fond, et qu’en l’absence de justification d’un préjudice particulier, il n’y avait pas lieu de l’appliquer en référé. Cette position est classique : le juge des référés ne peut pas, en principe, modérer une clause pénale, car cela nécessite une appréciation au fond. Il a donc fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer exigible, soit 5 262,36 euros hors charges. Cette solution protège l’équilibre contractuel tout en laissant au juge du fond la possibilité de réduire la pénalité si elle est manifestement excessive.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
