Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a rendu une ordonnace (n°25/02914) dans un litige opposant un bailleur à son preneur à bail commercial. Un contrat de bail commercial avait été conclu, comportant une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, avec un délai de deux mois après commandement. Des loyers étant impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 18 septembre 2025 pour un montant de 2850 euros. Le preneur n’a pas réglé dans le délai contractuel. Le bailleur a alors assigné en référé pour voir constater la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir des provisions. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. La question de droit était de savoir si le juge des référés pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner des mesures provisionnelles. Par son ordonnance, le juge a constaté la résiliation à la date du 19 novembre 2025, ordonné l’expulsion, condamné le preneur au paiement d’une provision de 4750 euros pour l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation mensuelle, outre les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire : commandement et absence de contestation sérieuse
Le juge des référés a estimé que la clause résolutoire avait produit effet à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer. Il s’est fondé sur l’article L.145-41 du code de commerce, aux termes duquel toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat prévoyait un délai de deux mois, ce qui est plus favorable au preneur et donc licite. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle ainsi qu’ » aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 février 2025, n°24/01627). Le juge a donc respecté le délai contractuel, plus long que le minimum légal, et a constaté l’absence de contestation sérieuse : le commandement était régulier, le preneur n’a pas comparu pour contester, et la créance n’était pas sérieusement discutable. La clause résolutoire étant acquise, le preneur est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2025.
B. La qualification du trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion
Le juge a ensuite ordonné l’expulsion sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue un trouble de cette nature. Le juge relève que le preneur est occupante sans droit ni titre, ce qui cause un préjudice au bailleur. Cette qualification est classique : l’absence de titre après l’acquisition de la clause résolutoire rend l’occupation illicite et justifie l’expulsion sans astreinte. Le juge a toutefois écarté l’astreinte, le preneur étant autorisée à quitter les lieux volontairement. La Cour d’appel de Toulouse a adopté un raisonnement similaire en constatant la résiliation après commandement infructueux : » Pour constater la résiliation du bail litigieux le premier juge a retenu, qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties avait produit effet un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer visant ladite clause « (Cour d’appel de Toulouse, 17 janvier 2025, n°23/04463). La différence de délai (un mois dans l’arrêt toulousain, deux mois ici) importe peu : le principe de la résiliation est le même.
II. Les mesures provisionnelles accordées par le juge des référés
A. La provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Le juge a condamné le preneur à payer une provision de 4750 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 19 novembre 2025, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Cette disposition permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le bailleur produisait un décompte non contesté. Le juge a également fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer exigible, soit 950 euros, à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à libération effective. Cette indemnité répare le préjudice subi par le propriétaire privé de son bien. La créance étant liquide et certaine, le juge a fait une exacte application de l’article 1728 du code civil qui impose au preneur de payer le prix du bail. La décision est conforme à la pratique des référés en matière commerciale.
B. Les condamnations accessoires : dépens et frais irrépétibles
Enfin, le juge a condamné le preneur aux dépens, incluant les frais de commandement, de constat et de levée d’état des privilèges, ainsi qu’au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La partie qui succombe supporte les frais de justice, conformément à l’article 696. Le juge a écarté la demande de provision distincte pour ces frais, les intégrant dans les dépens. Cette solution est conforme à l’économie de la procédure. L’exécution provisoire de droit est rappelée. La décision du juge des référés de Nanterre s’inscrit ainsi dans la droite ligne de la jurisprudence constante relative à la résiliation des baux commerciaux, en adaptant les mesures aux faits de l’espèce.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1728 du Code civil En vigueur
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
