Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble a assigné un copropriétaire défaillant devant le Tribunal judiciaire de Nanterre statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété impayées. Le copropriétaire, qui n’a pas constitué avocat, a été cité par procès-verbal de recherches infructueuses. Le syndicat demandait la condamnation du défendeur au paiement de diverses sommes, dont des charges échues et des provisions non encore échues, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a fait droit à l’ensemble des demandes du syndicat. Il a condamné le copropriétaire à payer 9 297,20 euros au titre des charges dues au 28 août 2025, 3 565,73 euros au titre des provisions de l’exercice 2025 non encore échues, 74 euros de frais de recouvrement, 3 000 euros de dommages et intérêts, et 2 969,94 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il a également ordonné la capitalisation des intérêts échus.
La question de droit centrale était de savoir si, malgré l’absence de comparution du copropriétaire et l’absence d’approbation de ses comptes individuels, le tribunal pouvait, par application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, constater la défaillance du copropriétaire et le condamner au paiement des charges de copropriété, des provisions non échues devenues exigibles, et des dommages et intérêts pour préjudice distinct.
Le tribunal a répondu par l’affirmative, en se fondant sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sur les pièces versées aux débats, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et les mises en demeure restées infructueuses. Il a également retenu que le non-paiement constituait une faute causant un préjudice distinct, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.
I. Le constat de la défaillance du copropriétaire et le paiement des charges exigibles
A. L’application de la procédure accélérée au fond au recouvrement des charges de copropriété
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une procédure spécifique permettant au syndicat des copropriétaires de recouvrer les charges impayées. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles, dès lors qu’il constate l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire.
En l’espèce, le tribunal a relevé que plusieurs assemblées générales avaient approuvé les comptes annuels sur la période 2020-2025. Il a jugé que » l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges « . Cette formule, classique en la matière, permet au juge de se dispenser d’un débat sur le quantum de la créance. Le copropriétaire n’ayant pas comparu, le tribunal a pu se fonder sur les pièces du demandeur pour établir la réalité de la dette.
La décision s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence qui admet que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, comme l’a rappelé la Cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 20 février 2025 : » pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré la qualité de copropriétaire de l’intéressé, que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rendait la créance certaine, liquide et exigible « (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). Le tribunal de Nanterre applique donc strictement le texte et la jurisprudence.
B. L’exigibilité des provisions non encore échues par l’effet de la défaillance
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit également qu’en cas de défaut de paiement d’une provision après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Le tribunal a fait application de cette disposition en condamnant le copropriétaire à payer 3 565,73 euros au titre des premier, deuxième, troisième et quatrième appels de provision de l’exercice 2025, alors même que ces appels n’étaient pas encore échus à la date de l’assignation.
Le juge a constaté que le copropriétaire ne s’était pas acquitté des sommes dues dans le délai de trente jours suivant plusieurs mises en demeure, notamment celle du 2 septembre 2025. Par ce constat, il a déclenché l’exigibilité anticipée des provisions futures. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 19-2, qui vise à éviter que le copropriétaire défaillant ne puisse se soustraire au paiement des charges courantes en espérant une régularisation ultérieure.
Le tribunal a donc logiquement appliqué le mécanisme de l’exigibilité accélérée des provisions, renforçant ainsi l’efficacité du recouvrement pour le syndicat.
II. La réparation du préjudice distinct causé par le non-paiement des charges
A. Le fondement de la condamnation à des dommages et intérêts
Le tribunal a accordé 3 000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il a considéré que le non-paiement des charges constituait une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur les autres copropriétaires un préjudice non couvert par les intérêts moratoires. Il a souligné que plusieurs mises en demeure avaient été adressées avant la saisine de la juridiction, ce qui caractérisait la gravité de la faute.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 9 avril 2025, a jugé que » les manquements systématiques et répétés de ce dernier à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence durant de nombreuses années, quand bien même certaines lignes d’écritures ont manqué de rigueur, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires « (Cour d’appel de Paris, 9 avril 2025, n°21/09796). Cette jurisprudence confirme que le préjudice distinct peut être constitué par la privation des sommes nécessaires à la gestion de l’immeuble.
Le tribunal de Nanterre s’inscrit dans cette logique. En l’espèce, le copropriétaire avait accumulé des dettes sur plusieurs années, ce qui justifiait l’octroi de dommages et intérêts. Le montant de 3 000 euros, bien que non détaillé dans ses modalités de calcul, paraît proportionné à la durée et à l’ampleur du non-paiement.
B. La portée de la décision pour le recouvrement des charges de copropriété
Cette décision renforce l’arsenal juridique dont dispose le syndicat des copropriétaires pour lutter contre les impayés. En admettant l’octroi de dommages et intérêts même en l’absence de préjudice particulièrement démontré, le tribunal facilite la tâche du syndicat. Il suffit que le copropriétaire ait été mis en demeure à plusieurs reprises pour que la faute soit caractérisée, le préjudice étant présumé découler de la désorganisation des comptes.
La portée de cette solution est notable pour les copropriétés confrontées à des copropriétaires défaillants. Elle leur offre un moyen de recouvrer non seulement les charges, mais aussi une indemnisation forfaitaire du préjudice subi. Toutefois, le montant alloué reste à l’appréciation souveraine du juge, ce qui pourrait générer des disparités selon les juridictions.
Enfin, la condamnation du copropriétaire aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ici fixée à 2 969,94 euros, dissuade les débiteurs de laisser s’accumuler les dettes. La décision du tribunal de Nanterre constitue ainsi un outil efficace pour le syndicat, tout en s’inscrivant dans une tendance jurisprudentielle favorable au recouvrement des charges de copropriété.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
