Le 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a rendu une ordonnance dans un litige opposant des copropriétaires au syndicat des copropriétaires et au syndic de leur immeuble. Les demandeurs, propriétaires d’un lot, contestaient plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 juillet 2025, portant sur l’abandon de l’installation collective de production d’eau chaude sanitaire et le remplacement par des équipements individuels électriques. Une précédente résolution avait déjà été votée le 8 mars 2022 concernant l’abandon du chauffage collectif. Le 28 juillet 2025, les copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en référé sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, afin de voir cesser un trouble manifestement illicite et prévenir un dommage imminent, tout en ayant parallèlement introduit une action en annulation des résolutions litigieuses. Le syndic était également visé par certaines prétentions.
Le juge des référés a considéré que les demandeurs n’exploitaient, dans leurs motifs, que le cadre de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Il a relevé que les résolutions adoptées étaient immédiatement exécutoires, même en présence d’un recours en annulation, et que l’assignation en référé ne pouvait neutraliser leur caractère exécutoire. Il a estimé qu’aucun trouble manifestement illicite n’était caractérisé et que les demandeurs ne démontraient pas un dommage imminent, faute de prouver une occupation effective et continue des lieux ainsi qu’un délai insuffisant pour réaliser les travaux nécessaires. En conséquence, il a dit n’y avoir lieu à référé, condamné solidairement les demandeurs aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question de droit centrale était de savoir si l’exécution de résolutions d’assemblée générale de copropriétaires, contestées par une action en annulation, pouvait être constitutive d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant une mesure conservatoire sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Le juge a répondu par la négative, retenant l’absence de violation évidente de la règle de droit et l’insuffisance de la preuve d’une urgence réelle.
Il convient d’examiner la solution retenue sous l’angle de l’appréciation des conditions du référé, en s’attachant d’abord à l’absence de trouble manifestement illicite résultant de l’exécution des résolutions contestées, puis à l’absence de dommage imminent face à l’insuffisance de la preuve rapportée par les demandeurs.
I. L’absence de trouble manifestement illicite en l’état de l’exécution des résolutions contestées
Le juge des référés a écarté l’existence d’un trouble manifestement illicite en rappelant la force exécutoire des résolutions d’assemblée générale malgré un recours en annulation, et en relevant qu’aucune violation évidente d’une règle de droit n’était constituée.
A. Le caractère exécutoire des résolutions d’assemblée générale nonobstant un recours en annulation
L’ordonnance relève que » la décision de l’assemblée générale peut parfaitement être exécutée sans qu’il soit susceptible d’y voir une atteinte au droit du copropriétaire demandeur, celle-ci demeurant immédiatement exécutoire « et que » l’action en annulation de la décision de l’assemblée générale qui acte l’abandon d’une installation collective et autorise les travaux correspondant n’interdit pas au syndic de les exécuter « . Ainsi, le juge des référés a clairement distingué le sort de l’action au fond, pendante devant le tribunal judiciaire, de la situation provisoire examinée en référé. Il a estimé que les résolutions adoptées le 10 juillet 2025 s’imposaient à tous les copropriétaires jusqu’à une éventuelle décision judiciaire définitive les annulant. En l’espèce, les demandeurs n’avaient pas obtenu de suspension de l’exécution provisoire des résolutions, ni démontré une urgence particulière justifiant d’y faire obstacle. Cette position est conforme à la règle selon laquelle la contestation d’une délibération n’en suspend pas l’exécution, sauf décision contraire du juge du fond. Le juge des référés ne pouvait donc, sans excéder ses pouvoirs, interdire des travaux que la loi déclare exécutoires par principe.
B. L’absence de violation évidente d’une règle de droit en lien avec les travaux autorisés
Pour caractériser un trouble manifestement illicite, il faut une » perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit « , ainsi que le rappelle la jurisprudence (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 février 2025, n°24/05322). Or, le juge a constaté que » les résolutions contestées ne sauraient dégénérer en trouble manifestement illicites « , reprenant ici la terminologie d’un arrêt de la Cour de cassation. Les demandeurs n’avaient pas démontré en quoi l’abandon de l’installation collective et le passage à des équipements individuels violeraient une disposition légale ou réglementaire de manière évidente. Le simple fait d’avoir engagé une action en annulation ne suffit pas à rendre l’exécution des résolutions illicite ; il faudrait que la décision attaquée soit entachée d’une nullité flagrante, ce qui n’était pas établi. Le juge a ainsi appliqué strictement la condition de l’évidence requise pour le trouble manifestement illicite, laquelle ne peut résulter d’une simple contestation sur le bien-fondé des résolutions. Cette appréciation le conduisait logiquement à écarter le trouble allégué.
II. L’absence de dommage imminent face à l’insuffisance de la preuve d’une urgence réelle
Le second fondement invoqué par les demandeurs, à savoir la prévention d’un dommage imminent, a été rejeté par le juge en raison d’une charge probatoire non satisfaite.
A. La nécessité d’une démonstration concrète de l’imminence du préjudice
L’article 835 alinéa 1er impose, pour qu’une mesure conservatoire soit prescrite, que le dommage soit imminent, c’est-à-dire qu’ » il n’est pas encore réalisé mais il se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 février 2025, n°24/05322). En l’espèce, le juge a constaté que les demandeurs » ne vivent pas à l’année dans la copropriété « et qu’ » aucun dommage imminent n’est caractérisé « . Il a également relevé qu’ils ne rapportaient pas la preuve » de l’occupation effective et continue des lieux et d’un délai manifestement insuffisant pour procéder aux travaux nécessaires pour mettre en place une installation individuelle « . Ainsi, le juge a opéré un contrôle de proportionnalité entre l’atteinte potentielle aux intérêts des copropriétaires demandeurs et la nécessité de la mesure conservatoire. L’absence de présence régulière dans l’immeuble rendait peu probable un préjudice immédiat lié à la privation d’eau chaude collective. Les demandeurs échouaient donc à démontrer le caractère certain et proche du dommage redouté.
B. L’absence de circonstances exceptionnelles justifiant une mesure conservatoire
En l’absence d’éléments probants sur l’imminence du dommage, le juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé. Il a également rejeté les prétentions formées contre le syndic, lequel » n’est pas gardien de la régularité des résolutions adoptées « , rappelant ainsi que la responsabilité du syndic ne peut être engagée en référé pour des décisions collectives régulièrement adoptées. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui exige, pour que le juge des référés intervienne, une urgence grave et certaine, laquelle n’était pas établie en l’espèce. Le juge a également pu tenir compte de l’absence de toute précipitation inhabituelle dans la réalisation des travaux, le délai de deux mois mentionné par le code de la construction et de l’habitation pour les travaux non urgents ayant été respecté. Faute de démonstration d’un préjudice actuel ou d’une certitude de survenance rapide, la demande ne pouvait prospérer. L’ordonnance apparaît ainsi conforme à l’office du juge des référés, qui ne peut ordonner des mesures que si les conditions légales sont réunies de manière incontestable.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-4 du Code de commerce En vigueur
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Article L. 145-9 du Code de commerce En vigueur
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.
S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Article 1134 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
