Le 7 avril 2026, le tribunal judiciaire de Nice a été saisi d’un litige opposant plusieurs copropriétaires au syndicat des copropriétaires d’un immeuble situé à Nice. Les demandeurs contestaient la validité de plusieurs résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 15 mars 2022.
Plusieurs copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’annulation de sept résolutions de l’assemblée générale du 15 mars 2022. En défense, le syndicat a conclu au rejet de ces demandes et a formé une demande reconventionnelle en dommages et intérêts.
La question de droit posée au tribunal était de déterminer dans quelles conditions une résolution d’assemblée générale de copropriétaires peut être annulée pour violation des règles de convocation, pour atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots, ou pour abus de majorité.
Le tribunal a partiellement fait droit aux demandes. Il a prononcé la nullité des résolutions n°6 (budget prévisionnel 2022 non notifié), n°14 (remise en état des mansardes) et n°17 (modification du règlement de copropriété). Il a débouté les demandeurs pour les résolutions n°7, 15, 19 et 52, et a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat.
I. La protection des droits individuels des copropriétaires face aux décisions de l’assemblée générale
A. L’annulation des résolutions pour défaut d’information préalable ou restriction injustifiée
Le tribunal a annulé la résolution n°6 au motif que le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 n’avait pas été notifié aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose cette notification pour la validité de la décision. En l’absence de cette information, les copropriétaires n’ont pu voter en toute connaissance de cause. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante exigeant une information complète et préalable des copropriétaires. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a d’ailleurs rappelé que » l’article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce la liste des documents qui doivent être notifiés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité des décisions de l’assemblée « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 30 avril 2025, n°22/14332). Le tribunal a ainsi fait une application rigoureuse de la règle de notification, garantissant le droit à l’information de chaque copropriétaire.
B. Le rejet des demandes d’annulation fondées sur des atteintes non démontrées aux droits individuels
À l’inverse, le tribunal a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°15, qui enjoignait aux copropriétaires de préciser les travaux effectués dans leurs mansardes. Il a estimé que cette simple demande d’information ne portait pas atteinte à leur droit de propriété. De même, la résolution n°19, ordonnant l’enlèvement des climatiseurs installés sur la toiture sans autorisation préalable, a été validée. Le tribunal a rappelé que ces installations affectant les parties communes devaient être autorisées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. À défaut, la résolution ordonnant leur retrait ne constitue pas une atteinte injustifiée aux droits des copropriétaires. Le tribunal a ainsi préservé les prérogatives de l’assemblée générale pour la gestion des parties communes.
II. L’équilibre entre les pouvoirs de l’assemblée générale et la protection des copropriétaires contre les abus
A. L’annulation d’une résolution modifiant le règlement de copropriété au-delà de la destination de l’immeuble
Le tribunal a annulé la résolution n°17 qui visait à ajouter le mot » vendues « à l’interdiction déjà existante de transformer les mansardes en chambres meublées. Il a considéré que cette modification constituait une restriction aux droits des copropriétaires non justifiée par la destination de l’immeuble, pourtant qualifiée de mixte. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à l’assemblée générale d’imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives. En étendant l’interdiction à la vente, la résolution allait au-delà de ce que permettait la destination de l’immeuble et portait une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Le tribunal a ainsi fait une application stricte de l’article 8 alinéa 2 de la même loi, selon lequel le règlement de copropriété ne peut imposer que des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble.
B. Le rejet de l’abus de majorité et la confirmation de l’intérêt collectif de la copropriété
Le tribunal a débouté les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution n°52, qui refusait de missionner un bureau de contrôle pour vérifier la conformité des installations électriques des climatiseurs. Il a estimé que l’abus de majorité n’était pas démontré. La preuve d’une intention de nuire ou d’une discrimination entre copropriétaires n’était pas rapportée. Le simple refus de voter une résolution, alors même que la résolution n°19 ordonnant l’enlèvement des climatiseurs avait été adoptée, ne suffit pas à caractériser un abus. Le tribunal a précisé que la résolution n°52 portait sur la validation d’un devis et non sur le principe même du contrôle. Cette décision rappelle que l’abus de majorité doit être strictement prouvé et ne peut résulter d’une simple opposition d’intérêts inhérente au système majoritaire. Elle confirme la liberté de vote de l’assemblée générale dans la gestion des affaires communes.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
