Le Tribunal judiciaire de Pontoise, dans une décision rendue le 7 avril 2026, statuait sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial. Par ce jugement, la juridiction a tranché un litige opposant un preneur à son bailleur, après que le renouvellement du bail, venu à expiration, ait suscité un désaccord persistant sur le montant du nouveau loyer. Les faits remontent au 24 mars 2011, date de conclusion d’un bail portant sur un local de 1 521 m² destiné à la vente de fruits, légumes, boissons et produits frais. Le loyer initial s’élevait à 213 082 euros par an, indexé annuellement. À la date de renouvellement du 1er avril 2023, les parties n’ont pu s’accorder sur le prix, conduisant à une procédure judiciaire.
La procédure a été marquée par la désignation d’un expert judiciaire, dont le rapport a été déposé le 20 août 2025. Le preneur a notifié un premier mémoire le 12 décembre 2025, tandis que le bailleur, après un renvoi accordé en janvier 2026, a adressé son mémoire le 25 février 2026. Le preneur a répliqué dans les 48 heures. Le bailleur a alors demandé que le mémoire en réplique et les pièces supplémentaires, ainsi que le rapport d’expertise, soient écartés des débats pour non-respect du principe du contradictoire. Le tribunal a rejeté cette demande, estimant que le mémoire du preneur était accessible au bailleur la veille de l’audience et que celui-ci avait pu en prendre connaissance. Sur le fond, la question de droit centrale était de déterminer si le loyer de renouvellement devait être plafonné conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, ou fixé à la valeur locative en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité. Le tribunal a jugé que le loyer plafonné, d’un montant de 262 563,82 euros, était supérieur à la valeur locative retenue par l’expert. Il a donc écarté le déplafonnement sollicité implicitement par le bailleur et a fixé le loyer à la valeur locative, soit 196 044,80 euros après application de correctifs. La décision a également précisé la surface pondérée et rejeté les demandes accessoires, partageant les dépens par moitié.
I. L’affirmation du principe de liberté du juge dans la fixation du loyer de renouvellement
A. Le rejet du déplafonnement au profit de la valeur locative
Le tribunal écarte toute prétention à un déplafonnement du loyer, constatant que le bailleur n’allègue aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité. L’article L. 145-34 dispose que le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux en l’absence de telles modifications. En l’espèce, le loyer plafonné atteint 262 563,82 euros, montant largement supérieur à la valeur locative estimée. Le juge rappelle que, lorsque le preneur sollicite un loyer inférieur au loyer indexé, la fixation à la valeur locative n’est pas subordonnée à la preuve d’une modification matérielle. La solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence qui admet qu’un loyer renouvelé peut être inférieur au loyer en cours si la valeur locative le justifie. Le tribunal privilégie donc une approche réaliste du marché, sans mécanisme de plafonnement qui protégerait le bailleur d’une baisse conjoncturelle. Cette position est conforme à l’esprit des textes, qui visent à maintenir un équilibre entre les parties tout en permettant une adaptation aux conditions économiques objectives.
B. L’adoption des conclusions de l’expert judiciaire comme référence de la valeur locative
Le juge valide la méthodologie de l’expert judiciaire, qui a retenu un prix unitaire de 147,36 euros par mètre carré pondéré, après avoir analysé les références de l’unité commerciale. Le preneur contestait les deux références retenues, arguant qu’elles concernaient des surfaces et des dates d’effet différentes. L’expert a justifié leur pertinence en les pondérant conformément à l’article R. 145-7 du code de commerce, et en expliquant que les franchises de loyer étaient compensées par des travaux. Le tribunal ajoute que des éléments postérieurs à la date de renouvellement peuvent être pris en compte s’ils éclairent la valeur locative à cette date, dès lors que le marché n’a pas connu d’évolution significative. Il relève également que les baux postérieurs, signés en juin et juillet 2023, résultent de pourparlers engagés avant le 1er avril 2023. Cette appréciation souveraine des faits confirme la liberté du juge de se référer à une expertise contradictoire, dont les conclusions ne sont pas entachées d’erreur manifeste. En retenant un loyer de 196 044,80 euros après abattement de 5 % pour charges et taxe foncière, le tribunal écarte les évaluations divergentes des parties et consacre l’autorité de l’expertise judiciaire.
II. La conciliation entre la rigueur procédurale et l’appréciation souveraine des éléments de fait
A. Le respect du contradictoire dans la procédure écrite des loyers commerciaux
La procédure devant le juge des loyers commerciaux est écrite, comme le rappelle l’article R. 145-23 du code de commerce. Les mémoires doivent être notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’espèce, le bailleur a reçu le mémoire en réplique du preneur le 27 février 2026, soit la veille de l’audience du 3 mars. Bien que tardif, le tribunal considère que la formalité est remplie, la présentation de la lettre recommandée valant notification. Il applique l’article 668 du code de procédure civile, qui fixe la date de notification à l’envoi pour l’expéditeur et à la réception pour le destinataire. Le juge estime que le principe du contradictoire a été respecté, le bailleur ayant eu la possibilité de prendre connaissance des écritures entre le vendredi après-midi et le mardi suivant. Cette solution illustre une application pragmatique des règles procédurales, refusant d’écarter des pièces au motif d’un délai très court, dès lors que le destinataire a été en mesure de les consulter avant l’audience. Le tribunal écarte ainsi la demande du bailleur visant à exclure le mémoire et le rapport d’expertise, préservant l’efficacité du débat judiciaire.
B. L’appréciation discrétionnaire de la pondération des surfaces et des correctifs
Le tribunal se prononce sur le coefficient de pondération à appliquer aux réserves et à la mezzanine. Il constate qu’aucune stipulation contractuelle ne prévoit de ventilation des surfaces entre vente et réserves, contrairement à ce que soutenait le preneur. Le plan annexé au protocole de 2011 n’avait qu’une valeur descriptive et ne permettait pas de déroger aux préconisations de la charte de l’expertise immobilière. Dès lors, le juge retient un coefficient unitaire de 1 pour le rez-de-chaussée, et de 0,10 pour l’annexe extérieure et la mezzanine structurelle. Cette décision s’inscrit dans une logique d’uniformisation des méthodes d’évaluation, évitant une appréciation subjective des espaces. Pour les correctifs, le tribunal rejette la majoration pour clause d’enseigne, considérant qu’il s’agit d’une simple faculté d’usage, et applique un abattement de 5 % pour les charges refacturées et la taxe foncière, faute de justificatif précis. La fixation du loyer à 196 044,80 euros résulte donc d’une combinaison de règles de pondération objectives et de correctifs forfaitaires, traduisant un pouvoir souverain d’appréciation qui limite les contestations des parties.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article R. 153-1 du Code de commerce En vigueur
Lorsqu’il est saisi sur requête sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ou au cours d’une mesure d’instruction ordonnée sur ce fondement, le juge peut ordonner d’office le placement sous séquestre provisoire des pièces demandées afin d’assurer la protection du secret des affaires.
Si le juge n’est pas saisi d’une demande de modification ou de rétractation de son ordonnance en application de l’article 497 du code de procédure civile dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, la mesure de séquestre provisoire mentionnée à l’alinéa précédent est levée et les pièces sont transmises au requérant.
Le juge saisi en référé d’une demande de modification ou de rétractation de l’ordonnance est compétent pour statuer sur la levée totale ou partielle de la mesure de séquestre dans les conditions prévues par les articles R. 153-3 à R. 153-10.
Article L. 145-34 du Code de commerce En vigueur
A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Article R. 145-7 du Code de commerce En vigueur
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Article R. 145-23 du Code de commerce En vigueur
Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.
Article 668 du Code de procédure civile En vigueur
Sous réserve de l’article 647-1, la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.
