Par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Strasbourg (11ème civ. S1) s’est prononcé sur une demande de résiliation judiciaire d’un bail d’habitation et de condamnation au paiement d’un arriéré locatif. Un contrat de location a été conclu le 31 juillet 2023 entre une bailleresse et des locataires, alors mariés. Invoquant des impayés et des troubles de voisinage, la bailleresse a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection. Par jugement mixte du 14 mars 2025, la recevabilité de l’action avait déjà été admise, mais la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire avait été rejetée. La bailleresse maintenait ses demandes de résiliation judiciaire et de paiement d’un arriéré, tandis que les locataires sollicitaient des délais de paiement. La question de droit portait sur l’appréciation de la gravité des manquements (impayés et troubles de voisinage) justifiant ou non la résiliation du bail, ainsi que sur le quantum de la dette locative. Le tribunal a condamné solidairement les locataires à payer 260 euros, leur a accordé un échelonnement sur quatre mois, a débouté la bailleresse de sa demande de résiliation, a partagé les dépens par moitié et a écarté l’article 700 du code de procédure civile. La décision manifeste une double orientation : d’une part, une appréciation stricte de la gravité des manquements allégués (I), d’autre part, une recherche d’équilibre entre les intérêts des parties dans la mise en œuvre des sanctions (II).
I. Une appréciation rigoureuse de la gravité des manquements invoqués
A. Le rejet de la résiliation pour impayés : une dette résiduelle insuffisamment grave
Le tribunal rappelle d’abord les obligations du locataire : payer le loyer et les charges aux termes convenus (art. 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il applique ensuite le principe selon lequel la résolution judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave (art. 1224 et 1228 du code civil). En l’espèce, la dette locative est fixée à 260 euros après déduction des versements des locataires et des aides de la CAF. Le juge relève que ce montant est faible et qu’il résulte en partie de décomptes difficilement compréhensibles fournis par la bailleresse. Il en déduit que le manquement des locataires n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence qui exige une inexécution particulièrement grave pour prononcer la résiliation. La Cour d’appel de Grenoble a ainsi jugé, dans une affaire similaire, qu’ « une inexécution particulièrement grave » n’était pas constituée par une dette locative limitée et contestée (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). Ici, le tribunal applique le même raisonnement en écartant la résiliation fondée sur l’arriéré résiduel. La gravité de l’inexécution est donc appréciée in concreto, ce qui conduit à une solution mesurée.
B. L’absence de preuve suffisante des troubles de voisinage
La bailleresse invoquait également des troubles de voisinage : nuisances sonores, olfactives, dépôts d’ordures, dégradations des parties communes, atteinte à la vie privée des clients d’un restaurant voisin. Le tribunal examine chaque grief avec minutie. Il écarte d’abord l’allégation relative à la diffusion de photographies sur les réseaux sociaux, faute d’élément probant : la photographie produite ne permet pas d’identifier les défendeurs comme auteurs. S’agissant de l’utilisation des parties communes, le juge constate que les seuls courriels du restaurant et d’un tiers ne suffisent pas à établir l’imputabilité des désordres aux locataires, dans un espace partagé par plusieurs occupants. Les nuisances sonores et olfactives ne sont pas davantage démontrées par des attestations ou des constats d’huissier. Enfin, les dégâts causés au restaurant (toilettes bouchées, goutte-à-goutte) sont insuffisamment établis et ne caractérisent pas, en tout état de cause, des manquements d’une gravité suffisante. La décision fait ainsi preuve d’une exigence probatoire stricte. Le tribunal reprend à son compte la position retenue par la Cour d’appel de Montpellier, selon laquelle des troubles de voisinage établis et perdurant constituent des manquements graves, mais à condition d’être prouvés (Cour d’appel de Montpellier, 25 mars 2025, n°23/00853). En l’absence de preuves solides, aucun trouble imputable aux locataires n’est retenu.
II. Une conciliation entre protection du locataire et équilibre contractuel
A. La condamnation au paiement et l’octroi de délais
Bien que déboutée de sa demande de résiliation, la bailleresse obtient la condamnation solidaire des locataires au paiement de l’arriéré locatif. Le tribunal calcule la dette avec précision : loyers et charges dus de 12 500 euros, versements des locataires (4 431 euros) et de la CAF (7 809 euros), soit un solde de 260 euros. Cette condamnation est fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et sur la solidarité entre époux (art. 220 du code civil), renforcée par une clause contractuelle. Cependant, le tribunal accorde aux locataires un délai de paiement de quatre mois, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’échelonner la dette sur trois ans maximum. Les mensualités de 75 euros, en sus du loyer courant, sont adaptées à la situation financière des locataires et à leur engagement. Cette mesure concilie l’exigence de paiement avec la protection du débiteur de bonne foi. Elle évite une expulsion pour une dette modeste et montre que le juge privilégie une solution pragmatique plutôt que la rupture du contrat.
B. Le partage des dépens et l’équité procédurale
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée contraire. Ici, le tribunal partage les dépens par moitié entre les parties et met à la charge de la bailleresse les frais liés au commandement de payer, à la CCAPEX et à la préfecture. Cette répartition reflète une appréciation équitable de l’issue du litige : la bailleresse obtient partiellement gain de cause sur la dette, mais est déboutée de sa demande principale de résiliation. Le juge refuse également d’allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’équité et de l’issue partagée. Cette solution évite de pénaliser exagérément l’une ou l’autre partie. L’exécution provisoire de droit est rappelée. En définitive, la décision parvient à un équilibre entre les droits du bailleur et la protection des locataires, tout en exigeant une preuve rigoureuse des manquements contractuels.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 696 du Code de procédure civile En vigueur
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.
