Le 7 avril 2026, le tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en formation de juge des contentieux de la protection, a rendu une décision appelée à éclairer la condition du locataire sous curatelle dans le contentieux locatif. Une locataire, placée sous mesure de protection, avait saisi la juridiction pour obtenir la restitution de loyers indûment perçus par son bailleur, des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et la restitution du dépôt de garantie. Le bailleur formait des demandes reconventionnelles en paiement de charges locatives et de réparations locatives.
En avril 2022, la locataire avait conclu un bail d’habitation moyennant un loyer de 500 euros et 20 euros de charges. Durant la période d’occupation, le bailleur percevait directement l’aide personnalisée au logement tout en continuant à recevoir l’intégralité du loyer. La locataire, assistée de l’UDAF du Bas-Rhin, a délivré une assignation le 19 mai 2025. Le 21 août 2023, un rapport de diagnostic établi par la société URBANIS révélait plusieurs désordres affectant la décence du logement. La CAF suspendait alors le versement de l’APL. La locataire a finalement quitté les lieux le 22 avril 2024. Le bailleur soutenait que l’action était irrecevable faute d’assistance régulière du curateur et sollicitait reconventionnellement le paiement de charges et de réparations.
La question de droit centrale porte sur l’étendue de la protection accordée au locataire sous curatelle dans le cadre d’une action en justice, ainsi que sur les obligations probatoires incombant à chaque partie en matière de charges récupérables et de dégradations locatives. Le tribunal a déclaré l’action recevable, a condamné le bailleur à restituer l’indu locatif, à verser des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, à restituer le dépôt de garantie, et a débouté le bailleur de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.
I. L’affirmation de la protection substantielle du locataire sous curatelle par l’exercice assisté de l’action et la restitution de l’indu
A. La reconnaissance de la régularité de l’action en justice assistée et de l’effet de l’indu locatif
Le tribunal écarte d’abord l’irrecevabilité soulevée en retenant la régularité de l’assignation délivrée à l’UDAF. Les alinéas 2 et 3 de l’article 468 du code civil disposent que l’assistance du curateur est requise pour introduire une action en justice. En l’espèce, l’assignation mentionne que la locataire est assistée de sa curatrice, et aucune demande n’est formée contre celle-ci. La motivation précise que « l’ensemble des parties s’accorde pour soutenir que l’assignation est régulière et qu’il s’agit uniquement en raison d’une mauvaise formulation que l’assignation a été délivrée à l’UDAF du Bas-Rhin ». Cette solution s’inscrit dans le sens de la jurisprudence qui exige l’assistance du curateur pour agir en justice. La cour d’appel de Lyon a rappelé que « l’assistance du curateur est requise pour introduire une action en justice ou y défendre » (Cour d’appel de Lyon, 18 février 2025, n°23/09418). Le juge consacre ici une interprétation téléologique de l’article 468 : dès lors que la locataire était assistée et que l’UDAF était présente à l’audience, une simple maladresse rédactionnelle ne saurait entraîner l’irrecevabilité.
Sur le fond, le tribunal applique l’article 1302 du code civil pour ordonner la restitution de 3 010,67 euros au titre des loyers indûment perçus. Le bailleur ne contestait pas ce trop-perçu. La décision rappelle que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ». Le cumul entre la perception directe du loyer par le bailleur et le versement de l’APL à son profit constituait un paiement indu. Le juge sanctionne ainsi la pratique du bailleur qui avait omis de déduire l’APL du loyer exigible. La solution est conforme au droit commun des restitutions et protège efficacement le locataire vulnérable en lui permettant de récupérer des sommes qu’il n’aurait jamais dû verser.
B. La sanction du manquement à l’obligation de décence par l’octroi de dommages-intérêts pour trouble de jouissance
Le tribunal condamne le bailleur à verser 1 500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral. Il rappelle que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible est une obligation de résultat. Seule la force majeure ou la faute du locataire peut l’en exonérer. Le rapport URBANIS du 21 août 2023 établissait des désordres affectant le logement : fenêtre ne fermant plus correctement, radiateurs anciens et énergivores, absence de ventilation suffisante, allèges trop basses et absence de garde-corps. Les parties communes étaient également dangereuses (escalier à la rampe désolidarisée, écart de barreaux excessif, porte d’entrée défaillante).
Le juge écarte l’argument du bailleur selon lequel la locataire aurait dégradé la fenêtre : aucune preuve n’est rapportée. Il retient une période de trouble de jouissance de 8 mois pour les problèmes électriques et de radiateurs, et de 4 mois pour la fenêtre. Il souligne que la locataire vivait au deuxième étage avec un enfant en bas âge dans des conditions dangereuses. La motivation évoque également la précarité sociale de la locataire, contrainte de solliciter un prêt pour se reloger. Cette indemnisation est mesurée mais effective. Elle illustre la rigueur avec laquelle le juge des contentieux de la protection sanctionne le non-respect de l’obligation de décence, y compris envers un locataire protégé. La décision confirme que le bailleur ne peut se prévaloir de ses propres manquements pour réduire son obligation indemnitaire.
II. L’exigence d’une preuve rigoureuse opposée au bailleur pour ses prétentions reconventionnelles
A. Le rejet de la demande en paiement de charges locatives faute de justification probante
Le bailleur sollicitait la condamnation de la locataire au paiement de 1 630,70 euros au titre des charges récupérables (eau, assainissement, entretien des parties communes, électricité des communs, taxe d’ordures ménagères). Le tribunal rappelle, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil, que les charges récupérables sont exigibles sur justification. La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Il doit démontrer la réalité des dépenses, leur caractère récupérable et leur mode de répartition.
Or, le bailleur ne produit aucun document permettant de vérifier la répartition des charges entre les six locataires de l’immeuble. Il se contente de ses propres décomptes et des factures de la société LE RATON LAVEUR, mais n’établit pas la quote-part imputable à la seule locataire. Aucun justificatif n’est fourni pour l’électricité des communs, l’eau et l’assainissement. Le juge en déduit qu’il « n’est pas possible de déterminer ce qui constitue des charges récupérables imputables » à la locataire. Ce raisonnement est conforme à la jurisprudence constante exigeant une justification précise. En l’espèce, le bailleur n’ayant pas satisfait à cette obligation probatoire, sa demande est intégralement rejetée. Cette solution préserve le locataire protégé de réclamations approximatives et renforce l’exigence de transparence dans la gestion locative.
B. L’absence de preuve des dégradations locatives justifiant la restitution intégrale du dépôt de garantie
Le tribunal rejette l’intégralité des demandes du bailleur au titre des réparations locatives : boîte aux lettres pliée, remplacement de la clé du garage à vélo, réparation des radiateurs, remplacement de la kitchenette, réparation de la fenêtre, dégradations des installations électriques des parties communes, réparation de la porte d’entrée, enlèvement des encombrants. Pour chaque chef, le juge oppose le même principe : la preuve du fait générateur et de l’imputabilité des dégradations à la locataire incombe au bailleur. L’état des lieux de sortie mentionnait seulement « RAS usure normale. Manque clé garage à vélo. Boîte aux lettres pliées ». Aucun élément ne permettait d’attribuer ces désordres à la locataire plutôt qu’à des tiers ou à la vétusté.
Pour la fenêtre, le bailleur produisait une facture de 780,44 euros, mais ce désordre figurait déjà dans le rapport de non-décence, ce qui relevait de son obligation d’entretien. Pour les radiateurs, la facture était globale et non individualisée. Pour la kitchenette, un simple mail de la locataire acceptant de prendre en charge les frais d’électricien ne valait pas reconnaissance de responsabilité pour le remplacement complet. S’agissant des dégradations des parties communes, le courriel d’un voisin, non conforme aux formes légales des attestations, ne rapportait pas la preuve de l’imputabilité. Le juge relève d’ailleurs que le rapport URBANIS établissait un défaut d’entretien généralisé des parties communes, non des dégradations imputables à la locataire. En conséquence, le dépôt de garantie de 500 euros doit être restitué intégralement. Cette solution est sévère pour le bailleur, mais juridiquement fondée : elle rappelle que la preuve des dégradations locatives ne peut résulter de simples allégations ou de factures neutres. Elle protège efficacement le locataire sous curatelle contre des retenues abusives.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 468 du Code civil En vigueur
Les capitaux revenant à la personne en curatelle sont versés directement sur un compte ouvert à son seul nom et mentionnant son régime de protection, auprès d’un établissement habilité à recevoir des fonds du public.
La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur conclure un contrat de fiducie ni faire emploi de ses capitaux.
Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre.
Article 1302 du Code civil En vigueur
Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
