Le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a rendu une ordonnance de référé (n°25/01472) statuant sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bailleur personne morale avait donné à bail un logement à un locataire à compter du 1er novembre 2024. Celui-ci ayant cessé de payer ses loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui fut signifié le 28 juillet 2025. Le locataire ne régularisa pas et n’assigna pas non plus à l’audience, ce qui conduisit le bailleur à l’assigner en référé le 13 novembre 2025.
Le locataire ne comparaissant pas, le juge appliqua l’article 472 du code de procédure civile et examina d’office la régularité et la recevabilité de la demande. Le bailleur justifiait avoir procédé au signalement de la situation d’impayés auprès des organismes payeurs le 29 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, et avoir notifié l’assignation au préfet le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026. La question juridique centrale était celle de la validité de la procédure de résiliation de bail engagée par une personne morale, au regard des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Le juge déclara l’action recevable, constata l’acquisition de la clause résolutoire au 29 septembre 2025, ordonna l’expulsion et condamna le locataire à payer une provision de 3 650 euros ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 730 euros. Il rejeta la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, faute de préjudice distinct. La décision illustre l’équilibre entre les exigences procédurales imposées au bailleur personne morale et l’efficacité recherchée en matière de contentieux locatif.
I. La rigueur procédurale imposée au bailleur personne morale
A. Le respect impératif des délais de saisine de la CCAPEX
Le juge a vérifié que le bailleur personne morale avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans les conditions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition impose, à peine d’irrecevabilité de la demande, un délai de deux mois entre la saisine de cette commission et la délivrance de l’assignation. En l’espèce, le signalement avait été effectué le 29 juillet 2025, et l’assignation délivrée le 13 novembre 2025, soit un délai de plus de trois mois. Ce contrôle rigoureux s’inscrit dans une jurisprudence constante, comme le rappelle un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 4 mars 2025 : « Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le juge strasbourgeois a fait une exacte application de cette règle.
B. L’exigence de notification de l’assignation au préfet
L’article 24-III de la même loi impose que l’assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Le juge a constaté que cette notification avait eu lieu le 13 novembre 2025 pour une audience fixée au 27 janvier 2026, soit un délai de plus de dix semaines. Il a ainsi validé la régularité de la procédure. La décision souligne l’importance de ces formalités substantielles, qui visent à permettre aux services préfectoraux de mettre en œuvre les mesures de prévention et d’accompagnement social en faveur des locataires en difficulté. En s’assurant de leur respect, le juge garantit que l’expulsion n’intervient qu’en dernier recours, après épuisement des voies de conciliation.
II. L’efficacité du dispositif en faveur du bailleur
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le contrat de bail contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement avait été délivré le 28 juillet 2025, et le locataire n’avait pas réglé sa dette dans ce délai. Le juge a donc pu constater que la résiliation était acquise au 29 septembre 2025, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a ordonné l’expulsion et a précisé que le sort des meubles serait régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Cette solution reflète la force attachée à la clause résolutoire dès lors que ses conditions sont réunies, sans que le juge ait à prononcer une résiliation judiciaire. Le bailleur peut ainsi obtenir rapidement la libération des lieux.
B. La limitation des prétentions accessoires à ce qu’exige le préjudice
Le juge a fait droit à la demande de provision de 3 650 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 730 euros jusqu’à libération effective. En revanche, il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, le bailleur n’ayant pas démontré l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. Cette attitude prudente s’inscrit dans la logique des articles 1231-6 du code civil et 835 du code de procédure civile, qui exigent une faute spécifique et un préjudice autonome. En outre, le juge a accordé au bailleur une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné le locataire aux dépens. Ces condamnations restent proportionnées à la situation d’impayés et n’aggravent pas inutilement la situation du locataire défaillant, tout en assurant au créancier une indemnisation suffisante.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
