Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, dans son jugement du 7 avril 2026, était saisi d’un litige opposant un bailleur social à une locataire d’un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948. Le bailleur avait délivré un congé le 18 janvier 2024 pour impayés, puis assigné la locataire le 27 mars 2025 afin de voir constater la résiliation du bail, prononcer la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif. La locataire soulevait l’irrecevabilité de la demande faute de saisine préalable de la CCAPEX, contestait le bien-fondé de la déchéance en invoquant ses difficultés personnelles et sollicitait, à titre subsidiaire, des délais d’expulsion de trois ans. Le juge des contentieux de la protection a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail au 30 avril 2024, prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux, accordé un délai d’expulsion de huit mois et condamné la locataire au paiement de 6 850,36 euros. La question de droit centrale était celle de l’articulation entre les conditions procédurales de l’action du bailleur social, la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour mauvaise foi et l’octroi de délais d’expulsion. La solution retenue par le tribunal illustre la conciliation entre la rigueur procédurale imposée au bailleur et la prise en compte de la situation personnelle de l’occupant.
I. La rigueur procédurale au service de la protection du bailleur
A. Les conditions strictes de recevabilité de l’action
Le tribunal a d’abord vérifié le respect des obligations imposées au bailleur social par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Cette disposition subordonne la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail à la saisine préalable de la CCAPEX, au moins deux mois avant la délivrance de l’acte. En l’espèce, le bailleur justifiait d’un signalement effectué le 29 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 27 mars 2025. Le juge a ainsi écarté la fin de non-recevoir soulevée par la locataire, suivant en cela la jurisprudence qui exige que le bailleur rapporte la preuve de cette saisine préalable. La Cour d’appel de Versailles a d’ailleurs rappelé que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal a également contrôlé la notification de l’assignation au préfet, conformément à l’article 24 III de la même loi, exigée au moins six semaines avant l’audience. La notification ayant été effectuée le 28 mars 2025 pour une audience du 14 octobre 2025, le juge a pu déclarer l’action recevable. Cette double vérification procédurale, loin d’être une formalité vide, garantit que le bailleur a épuisé les voies de prévention de l’expulsion avant d’engager la phase judiciaire.
B. La déchéance du droit au maintien dans les lieux pour manquement grave
Le tribunal a ensuite examiné le fond de la demande en distinguant nettement le sort du contrat de bail et le droit au maintien dans les lieux. Le congé délivré le 18 janvier 2024 sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a eu pour effet de mettre fin aux rapports contractuels à compter du 30 avril 2024, sans que la locataire ne conteste sa régularité. Le juge a donc constaté la résiliation du bail à cette date. Restait à savoir si la locataire pouvait bénéficier du droit au maintien dans les lieux, lequel est réservé aux occupants de bonne foi. Or la bonne foi suppose, selon une jurisprudence constante, l’exécution régulière de l’obligation de payer le loyer. En l’espèce, les impayés s’élevaient à 1 878,45 euros à la date de l’assignation et la dette perdurait depuis juillet 2023, soit près de vingt mois. Le tribunal a considéré que ce manquement était « suffisamment grave pour retenir la déchéance du droit au maintien dans les lieux ». Cette appréciation repose sur l’idée que le paiement du loyer constitue l’obligation principale du locataire en vertu de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La déchéance prononcée prive ainsi la locataire de la protection spéciale que lui conférait la loi de 1948 et ouvre la voie à l’expulsion. Le tribunal a néanmoins tempéré cette rigueur en accordant un délai pour quitter les lieux.
II. L’équilibre recherché entre éviction et humanité
A. L’octroi d’un délai d’expulsion malgré la déchéance
Le juge a fait usage de la faculté que lui confèrent les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, combinés avec l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, pour accorder à la locataire un délai de huit mois à compter de la signification du jugement. Il a pris en compte plusieurs éléments objectifs : un certificat médical du 20 juin 2025 et une consultation du 13 mai 2025 attestant de « graves pathologies nécessitant un suivi régulier », ainsi que la situation administrative de la locataire, laquelle l’avait empêchée de percevoir les aides sociales auxquelles elle pouvait prétendre. Le tribunal a également souligné que la locataire occupait un logement dans le parc social, ce qui rendait son relogement complexe. Il a ainsi respecté les critères légaux : la bonne volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations (la locataire avait effectué des versements partiels), les situations respectives des parties, les diligences en vue du relogement et le délai prévisible de relogement. Ce délai de huit mois, inférieur au maximum légal d’un an mais supérieur au minimum d’un mois, témoigne d’une recherche d’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la nécessité de protéger une locataire vulnérable. Il est intéressant de noter que le tribunal n’a pas suivi la demande de délai de trois ans formulée par la locataire, estimant sans doute que la gravité de l’impayé justifiait une éviction relativement rapide.
B. Les limites de la clémence face à la persistance de la dette
Malgré l’octroi d’un délai d’expulsion, la décision du tribunal reste ferme sur le plan financier. La locataire a été condamnée à payer l’intégralité de l’arriéré locatif, soit 6 850,36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux. Cette condamnation, bien que justifiée par le principe selon lequel l’occupant sans droit doit indemniser le propriétaire, alourdit considérablement la situation de la locataire. Celle-ci, déjà en situation de précarité administrative et médicale, voit sa dette augmenter pendant le délai accordé. Le tribunal a toutefois écarté l’application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la locataire, « compte tenu de sa situation économique », et l’a condamnée aux dépens. Il n’a pas assorti l’indemnité d’occupation d’intérêts de retard, ce qui constitue une forme de modération. La transmission de la décision au préfet, ordonnée par le jugement, permettra peut-être une prise en charge de la locataire par les dispositifs d’hébergement ou d’aide au logement. La portée de cette décision s’inscrit dans la lignée des solutions qui, tout en reconnaissant le droit du bailleur à obtenir l’expulsion en cas d’impayés graves, aménagent des délais proportionnés à la situation personnelle de l’occupant, sans pour autant effacer la dette.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1728 du Code civil En vigueur
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
