Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Strasbourg (11ème civ. S1) a rendu une décision n°25/05342 relative à un contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 par l’effet de l’article L 442-6 du Code de la construction et de l’habitation. Des locataires, parents de trois enfants mineurs, avaient accumulé une dette locative à la suite d’une perte d’emploi et de l’arrivée d’un troisième enfant. Le bailleur leur a délivré un congé pour impayés le 31 janvier 2025. À la date de l’assignation, le 27 mars 2025, l’arriéré s’élevait à 2 991,57 euros. Les locataires ont progressivement apuré cette dette, de sorte qu’au jour de l’audience du 27 janvier 2026, il ne subsistait plus qu’une somme résiduelle de 118,31 euros. Le bailleur demandait la déchéance du droit au maintien dans les lieux et l’expulsion. Les locataires sollicitaient des délais de paiement. Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail, prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux pour mauvaise foi, mais accordé des délais de paiement de trois mois avec une clause de suspension des effets du congé. La question de droit centrale était de savoir si, après avoir constaté la résiliation du bail et retenu la mauvaise foi des locataires, le juge peut accorder des délais de paiement de nature à faire revivre le contrat de bail en dépit de la déchéance du droit au maintien. Le tribunal a répondu par l’affirmative, en accordant des délais et en précisant que le respect de l’échéancier rendrait le congé réputé n’avoir jamais joué.
I. L’affirmation de la gravité du manquement justifiant la déchéance du droit au maintien
A. Le constat de la résiliation du bail par l’effet du congé
Le juge rappelle que le congé délivré sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire. Il met fin aux rapports contractuels pour leur substituer un droit au maintien dans les lieux au profit des locataires de bonne foi. En l’espèce, le congé a été notifié pour le 31 janvier 2025 en raison des impayés au 30 septembre 2024. Les locataires n’ont pas contesté sa régularité, si bien que le tribunal n’a pas statué sur ce point. Il a donc constaté la résiliation du bail à cette date. Ce faisant, le premier juge applique strictement la loi spéciale, laquelle impose que le congé soit seulement un acte de rupture contractuelle, laissant subsister le droit au maintien tant que la bonne foi est reconnue. La solution est classique : le bailleur doit, en cas de manquement, démontrer la mauvaise foi pour obtenir la déchéance.
B. L’appréciation de la mauvaise foi au jour de l’assignation malgré l’apurement ultérieur
Le tribunal retient la mauvaise foi des locataires en considération du montant et de l’ancienneté de la dette au jour de la demande, c’est-à-dire le 27 mars 2025. Il estime que « le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi ». Cette appréciation est conforme à la jurisprudence récente selon laquelle « l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux du congé même si elle a cessé à la date de délivrance du congé » (Cour d’appel de Versailles, 25 février 2025, n°24/02685). De même, la Cour d’appel de Nîmes a jugé que « le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé, le juge devant apprécier la gravité de manquements au jour où il statue » (Cour d’appel de Nîmes, 24 avril 2025, n°23/03228). Le juge strasbourgeois fait ici œuvre de continuité : la gravité initiale des impayés justifie la déchéance, indépendamment du règlement intervenu après l’assignation.
II. La conciliation entre la protection du locataire et les exigences du bailleur par l’octroi de délais suspensifs
A. L’octroi de délais de paiement comme correctif à la déchéance
Après avoir prononcé la déchéance du droit au maintien, le juge accorde aux locataires un délai de trois mois pour apurer la dette résiduelle de 118,31 euros, en deux mensualités de 50 euros et une troisième solde. Il se fonde sur l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le tribunal motive sa décision par « la diminution conséquente de la dette locative qui n’est plus que résiduelle » et par l’accord du bailleur. Ce faisant, il utilise le droit commun des obligations pour tempérer la rigueur de la loi spéciale du 1er septembre 1948. La déchéance du droit au maintien est, en principe, définitive et irréversible. Mais le juge introduit une condition suspensive : si les locataires paient selon l’échéancier, « le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ». Cette construction originale permet de sauver le contrat malgré la faute initiale.
B. La clause cassatoire comme garantie de l’effectivité des délais
Le tribunal assortit les délais d’une clause de déchéance du terme : à défaut de paiement d’une seule mensualité en sus du loyer courant, « la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ». Cette clause dite « cassatoire » constitue une garantie pour le bailleur, qui voit ainsi ses droits préservés en cas de nouvel incident de paiement. Elle répond à l’exigence de proportionnalité : le bailleur avait demandé formellement l’insertion d’une telle clause, et le juge l’a reprise. En pratique, le locataire est placé dans une situation de sursis : il recouvre son droit au maintien pendant la durée des délais, mais un seul impayé fait tomber l’édifice. Cette solution équilibrée permet de concilier la protection due aux occupants de bonne foi et la nécessité pour le bailleur social de recouvrer ses créances, conformément à l’esprit de l’article 1343-5 du code civil. Elle illustre une tendance jurisprudentielle à privilégier l’exécution du contrat plutôt que sa rupture définitive, même en présence de manquements graves ayant cessé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
