Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Strasbourg (11ème civ. S1, n° 25/06667) a statué sur une demande de résiliation de bail pour impayés et de condamnation au paiement de loyers et charges, incluant le supplément de loyer de solidarité. Un contrat de bail portant sur un logement conventionné avait été conclu le 28 avril 2021. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 4 mars 2025. Après avoir saisi la CCAPEX le 5 mars 2025, il a assigné le locataire le 10 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection, après avoir notifié l’assignation au préfet le 23 juillet 2025. Le locataire contestait principalement le supplément de loyer de solidarité, alléguant un piratage de sa boîte électronique l’ayant empêché de transmettre son avis d’imposition. La question de droit centrale consistait à déterminer si le bailleur pouvait liquider provisoirement le supplément de loyer de solidarité lorsque le locataire, ayant répondu partiellement à l’enquête ressources, n’avait pas fourni l’avis d’imposition malgré une mise en demeure, et si la simple allégation de piratage suffisait à remettre en cause cette liquidation. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté la résiliation du bail au 5 mai 2025, condamné le locataire à payer 25 533,34 euros incluant 9 747,50 euros de SLS, et a rejeté la demande d’astreinte. Il a précisé le caractère provisoire de cette condamnation. La décision appelle une double analyse : d’une part, l’exigence de rigueur procédurale dans les actions en résiliation de bail social ; d’autre part, l’articulation entre l’obligation de communication des revenus et la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.
I. La vérification minutieuse des conditions de recevabilité de l’action en résiliation
A. Le respect du délai de saisine de la commission de prévention des expulsions
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation aux fins de constat de résiliation. Le jugement rappelle que cette saisine est réputée constituée lorsque la situation d’impayés a été signalée aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, le bailleur justifie d’un signalement effectué le 5 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 juillet 2025. La juridiction en déduit la recevabilité de la demande sur ce point, conformément à une exigence interprétée avec constance par les cours d’appel. « Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le juge strasbourgeois applique strictement ce délai et valide la recevabilité, soulignant l’importance de cette formalité protectrice pour le locataire.
B. La régularité de la notification de l’assignation au représentant de l’État
L’article 24 III de la même loi exige, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Cette notification, effectuée par voie électronique selon les modalités réglementaires, vise à permettre au préfet d’exercer ses prérogatives en matière de prévention des expulsions. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025, pour une audience fixée au 27 janvier 2026, soit un délai très supérieur aux six semaines requises. Le tribunal retient donc la recevabilité de la demande. Le juge des contentieux de la protection se montre ainsi particulièrement attentif au respect des étapes procédurales, dont la méconnaissance ferait obstacle à toute action en résiliation. Cette double vérification, sur la saisine de la commission et la notification préfectorale, témoigne d’un contrôle rigoureux destiné à garantir les droits du locataire avant toute mesure d’expulsion.
II. Le régime probatoire du supplément de loyer de solidarité en cas de défaut de communication de l’avis d’imposition
A. L’obligation pour le locataire de justifier de ses ressources sous peine de liquidation provisoire du SLS
L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation impose au locataire d’un logement conventionné de communiquer chaque année ses avis d’imposition ou de non-imposition, ainsi que les renseignements concernant les personnes vivant au foyer. En cas de défaut de réponse après mise en demeure de quinze jours, le bailleur doit liquider provisoirement le supplément de loyer de solidarité en retenant le coefficient de dépassement le plus élevé. En l’espèce, le locataire a bien répondu à l’enquête initiale mais n’a pas fourni l’avis d’imposition, malgré une mise en demeure du 24 mars 2025. Il invoque un piratage de sa boîte électronique. Le tribunal écarte cette allégation en relevant que le locataire a eu connaissance de la demande puisqu’il y a partiellement répondu et qu’il n’apporte aucune preuve du piratage. « En effet, l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit la facturation d’un supplément de loyer de solidarité au locataire qui ne communique pas ses revenus au bailleur social qui lui en fait la demande, que tel n’est pas le cas de M. [V] qui a communiqué ses revenus au bailleur » (Cour d’appel de Versailles, 7 janvier 2025, n°23/06271). La situation diffère en l’espèce : le locataire n’a pas communiqué l’avis d’imposition, document distinct des seuls renseignements. Le juge en déduit que la liquidation provisoire du SLS à hauteur de 9 747,50 euros est justifiée, et retient la somme dans le décompte de la dette locative.
B. Le caractère provisoire de la condamnation et les voies de régularisation offertes au locataire
Si le tribunal condamne le locataire à payer la somme incluant le SLS provisoire, il prend soin de préciser que cette créance est liquidée provisoirement. Il rappelle que le locataire pourra obtenir le remboursement en tout ou partie s’il communique enfin son avis d’imposition ou de non-imposition, ainsi que les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant à son foyer. Cette mention est essentielle : elle préserve les droits du locataire et évite un enrichissement sans cause du bailleur. La condamnation n’est donc pas définitive sur ce point et pourra être révisée en fonction des justificatifs ultérieurs. Le juge concilie ainsi le respect de l’obligation légale de communication avec la protection du locataire de bonne foi. En refusant toutefois d’octroyer des délais de paiement, en raison de l’absence de reprise des versements depuis juin 2025 et du montant élevé de la dette, il témoigne d’une approche pragmatique : la régularisation du SLS reste possible, mais la dette locative indiscutée justifie des mesures d’exécution immédiates.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation En vigueur
L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.
