Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, dans un jugement réputé contradictoire rendu le 7 avril 2026 (n°25/07329), était saisi par un syndicat de copropriétaires d’une demande en paiement de charges impayées et de frais accessoires dirigée contre un copropriétaire défaillant. Ce dernier, propriétaire de deux lots au sein de la résidence, n’avait pas comparu ni constitué avocat. Le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2021 à 2024, les budgets prévisionnels, les appels de fonds et des mises en demeure restées sans effet. Le cœur du litige portait sur l’exigibilité des charges de copropriété, sur l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire et sur l’octroi de dommages-intérêts pour préjudice distinct du simple retard. Le tribunal a condamné le copropriétaire au paiement de 5 436,34 euros d’impayés de charges, de 40 euros de frais de mise en demeure, de 1 000 euros de dommages-intérêts et de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il a en revanche écarté la demande au titre des frais de contentieux et d’une mise en demeure non justifiée.
I. L’affirmation du caractère certain, liquide et exigible de la créance de charges
A. Le principe de l’approbation des comptes comme fondement de l’obligation
Le tribunal rappelle que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend la créance du syndicat certaine, liquide et exigible. Cette solution, constante en jurisprudence, est expressément citée au soutien du jugement. La Cour d’appel de Versailles a ainsi énoncé que » l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges « (Cour d’appel de Versailles, 19 février 2025, n°23/04499). De même, la Cour d’appel de Basse-Terre a précisé que » le copropriétaire qui n’avait pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’était pas fondé à refuser de payer les sommes réclamées « (Cour d’appel de Basse-Terre, 20 février 2025, n°23/00166). Le juge strasbourgeois applique ce raisonnement en l’absence de toute contestation du copropriétaire défaillant. Il en déduit que l’obligation à la dette est établie dès lors que les assemblées générales ont validé les comptes et que le débiteur n’a formé aucun recours dans le délai légal.
B. La vérification concrète des pièces et la limitation des frais imputables
Le tribunal ne se contente pas d’affirmer le principe. Il contrôle rigoureusement les pièces fournies par le syndicat. Il relève que le demandeur produit l’extrait du livre foncier attestant de la propriété, les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et les décomptes de charges. Il en déduit un arriéré de 5 436,34 euros au 9 juillet 2025, après déduction des frais de mise en demeure et de contentieux qui ne constituent pas des charges impayées. Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge écarte les frais de contentieux de 120 euros, considérant qu’ils relèvent déjà des frais irrépétibles. Il n’admet qu’une seule mise en demeure, celle du 5 juin 2025, dont l’accusé de réception est produit, pour un montant de 40 euros. La rigueur probatoire imposée au syndicat garantit que seules les dépenses nécessaires au recouvrement sont mises à la charge du copropriétaire.
II. La reconnaissance d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages-intérêts
A. Les conditions strictes de l’article 1231-6 du code civil
Le tribunal rappelle que les intérêts moratoires constituent la sanction normale du retard de paiement. Pour obtenir des dommages-intérêts supplémentaires, le créancier doit démontrer un préjudice indépendant de ce retard, causé par un débiteur de mauvaise foi. Le juge cite l’article 1231-6 du code civil dans ses motifs. Il ne retient pas la mauvaise foi au sens strict, mais caractérise une faute dans le comportement du copropriétaire : absence de versement régulier depuis juillet 2024, unique paiement de 700,52 euros en septembre 2024, puis interruption totale des règlements pendant plus d’un an. Cette carence prolongée dépasse le simple retard ; elle traduit une négligence persistante qui affecte le fonctionnement de la copropriété.
B. La caractérisation concrète d’un préjudice pour la copropriété
Le tribunal estime que le défaut de paiement a causé au syndicat un préjudice direct et certain, distinct des intérêts moratoires. Il souligne que la trésorerie de la copropriété a été mise à mal, obligeant celle-ci à avancer les fonds nécessaires à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements. Ce préjudice est évalué à 1 000 euros. La solution s’inscrit dans une logique de protection de l’intérêt collectif des copropriétaires : la carence d’un seul pèse sur l’ensemble, et les intérêts moratoires ne compensent pas à eux seuls la gêne subie par le syndicat. Le jugement prononce également la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, renforçant ainsi l’effet dissuasif de la condamnation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
Article 1343-2 du Code civil En vigueur
Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
