Le jugement rendu le 7 avril 2026 par le Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème chambre civile, section 1, n°25/09231, oppose un bailleur à ses anciens locataires dans le cadre d’un contrat de location d’habitation conclu le 1er août 2015. Les preneurs ont occupé le logement jusqu’au 31 juillet 2021, date de leur départ. Par acte introductif d’instance du 14 février 2024, le bailleur a assigné les locataires en paiement d’un arriéré locatif comprenant la révision du loyer, la régularisation des charges, le loyer du mois de juillet 2021 et l’indemnisation de dégradations locatives. Les locataires ont soulevé la prescription de certaines demandes et ont formé une demande reconventionnelle tendant à ce que le bailleur justifie de la réalité du congé pour reprise délivré au profit de sa fille. La question de droit porte sur l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux actions dérivant du contrat de bail, ainsi que sur l’étendue de la preuve des dégradations locatives. Le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de révision de loyer, irrecevables les demandes de régularisation des charges pour les périodes 2014-2015 et 2018-2019, et a partiellement accueilli la demande pour la période 2019-2020 à hauteur de 80,13 euros. Il a condamné solidairement les locataires à verser 220 euros au titre du loyer de juillet 2021 après déduction du dépôt de garantie, et 80 euros pour les dégradations de la cuisine, tout en rejetant la demande relative à la salle de bain et en constatant le caractère sans objet de la demande reconventionnelle.
I. L’application rigoureuse du régime de prescription aux créances locatives
A. L’irrecevabilité de la demande de révision de loyer pour forclusion annuelle
Le bailleur sollicitait le paiement d’un loyer révisé sur la base d’une clause d’indexation figurant au contrat. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer intervient chaque année à la date convenue et que le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de prise d’effet de la révision pour manifester sa volonté de l’appliquer, à défaut de quoi il est réputé y avoir renoncé. En l’espèce, le bail a pris effet le 1er août 2015 et les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2021. Le bailleur n’a formulé sa demande de révision rétroactive que le 14 février 2024, soit plus d’un an après le dernier anniversaire du bail. Le tribunal en a déduit que l’action était prescrite et a déclaré la demande irrecevable. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 17-1, qui instaure une forclusion annuelle destinée à garantir la sécurité juridique des parties. La Cour d’appel de Chambéry a rappelé, dans un contexte différent, que « l’action en fixation du montant du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans » (Cour d’appel de Chambéry, 4 février 2025, n°24/00350), soulignant ainsi la diversité des délais de prescription selon la nature du bail. Le juge des contentieux de la protection a fait une application stricte de la règle en privant le bailleur de tout effet rétroactif. La rigueur de cette solution s’explique par la nécessité de préserver l’équilibre contractuel et d’éviter que le bailleur puisse réclamer des sommes plusieurs années après la période concernée.
B. La prescription triennale partielle de la demande de régularisation des charges
La demande de régularisation des charges portait sur plusieurs périodes : du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015, du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, et du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 soumet toute action dérivant d’un contrat de bail à une prescription de trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Pour la première période, le relevé annuel des dépenses a été adressé au bailleur par courrier du 27 février 2016, de sorte que le délai de prescription expirait le 27 février 2019 ; l’assignation du 14 février 2024 est donc tardive. Pour la deuxième période, la reddition des comptes a été envoyée le 8 avril 2020, le délai expirant le 8 avril 2023 ; là encore, la demande est prescrite. En revanche, pour la troisième période, la reddition a été réceptionnée le 6 mai 2021, le délai courant jusqu’au 6 mai 2024 ; l’action engagée le 14 février 2024 est recevable. Le tribunal a ainsi opéré une distinction chronologique précise, en prenant pour point de départ la date d’envoi des documents comptables, faute de preuve de leur réception. Cette méthode est conforme à l’exigence de sécurité juridique, puisqu’elle évite de faire courir la prescription à une date incertaine. La Cour d’appel de Rennes a rappelé que « la prescription applicable à une action en répétition d’indu est la prescription de droit commun » (Cour d’appel de Rennes, 30 janvier 2025, n°22/04492), ce qui souligne la spécificité de la prescription triennale en matière de bail, plus courte que le droit commun. L’application rigoureuse de ce délai conduit à une extinction partielle des créances du bailleur, lequel n’a pas veillé à agir dans le temps imparti.
II. L’indemnisation contrôlée des préjudices du bailleur
A. La reconnaissance limitée des créances non prescrites
Le tribunal a accueilli partiellement la demande de régularisation des charges pour la période 2019-2020. Il résulte de la reddition des comptes du 6 mai 2021 que la quote-part locataire s’élève à 2 526,13 euros, tandis que les locataires ont versé 2 446 euros de provisions, soit un solde de 80,13 euros. Les locataires ont contesté la tardiveté de la demande, mais le tribunal a relevé qu’ils avaient réceptionné un courrier du 29 juillet 2021 mentionnant les régularisations, sans démontrer la mauvaise foi du bailleur. Sur le loyer du mois de juillet 2021, le bailleur réclamait 1 733 euros, incluant une révision de loyer déclarée prescrite. Après déduction du dépôt de garantie de 1 450 euros, le tribunal a condamné solidairement les locataires à payer 220 euros, correspondant au loyer initial de 1 450 euros augmenté de la provision sur charges de 220 euros, moins le dépôt de garantie. Cette somme porte intérêts au taux légal à compter du jugement. Le tribunal a ainsi assuré le paiement des sommes incontestablement dues, tout en neutralisant les effets de la prescription et du dépôt de garantie. L’exigence de preuve de l’article 1353 du code civil a été respectée : le bailleur a produit les pièces justificatives, et les locataires n’ont pas contesté le défaut de paiement du loyer de juillet 2021.
B. L’appréciation stricte des dégradations locatives et la confirmation de la validité du congé
Le bailleur sollicitait 2 860 euros pour le remplacement d’une cuisine et 535 euros pour la remise en état de la salle de bain. L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire les dégradations survenues durant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie révèle que la cuisine était équipée de meubles hauts en bon état à l’entrée, mais que ces meubles étaient manquants à la sortie. Les locataires n’ont pas rapporté la preuve d’un accord du bailleur pour les enlever. Le tribunal a donc retenu une dégradation partielle et a condamné les locataires à 80 euros, montant correspondant à la valeur résiduelle des meubles après six années d’occupation. En revanche, pour la salle de bain, le constat d’huissier mentionne des désordres imputables à un dégât des eaux, comme le confirme le devis produit. Aucun élément ne démontre une négligence des locataires. Le tribunal a donc débouté le bailleur de cette demande. Enfin, sur la demande reconventionnelle des locataires tendant à la justification du congé pour reprise, le bailleur a produit l’acte de naissance de sa fille et un justificatif de contrat d’électricité à son nom pour le logement, démontrant la reprise effective. Le tribunal a constaté que la demande était devenue sans objet. Cette solution équilibre les droits respectifs : le bailleur est indemnisé pour les dégradations prouvées, mais ne peut obtenir réparation pour des désordres dont la cause est extérieure aux locataires, et la validité du congé est confirmée par des preuves suffisantes.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
