Par un jugement contradictoire rendu le 7 avril 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a été saisi par un office public d’habitations à loyer modéré, bailleresse, d’une demande tendant à voir constater la résiliation d’un contrat de bail à la suite d’un congé délivré sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La locataire s’était vu notifier ce congé pour le 31 janvier 2025 en raison d’impayés de loyers. Elle ne contestait pas la régularité de l’acte. À la date de l’assignation, le 21 octobre 2025, l’arriéré locatif s’élevait à 2 978,33 euros. La locataire, employée en CDI à temps partiel percevant environ 1 100 euros de revenus mensuels, avait repris le paiement du loyer courant depuis septembre 2025 et proposait d’apurer sa dette par mensualités de 400 euros. Le tribunal devait déterminer si, dans le cadre spécifique du maintien dans les lieux issu de la loi de 1948, le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer aux termes convenus caractérisait sa mauvaise foi et justifiait la déchéance de son droit au maintien, tout en conciliant cette sanction avec la possibilité d’un apurement. Le juge a constaté la résiliation du bail au 31 janvier 2025, prononcé la déchéance du droit au maintien dans les lieux, condamné la locataire à payer 2 726,74 euros d’arriéré, mais lui a accordé un délai de sept mois pour s’acquitter de sa dette, assorti d’une clause cassatoire. En cas de respect du plan d’apurement, la déchéance est réputée n’avoir jamais été prononcée.
I. La consécration de la résiliation du bail par l’effet d’un congé fondé sur la mauvaise foi du locataire
A. L’appréciation de la gravité du manquement comme critère de la mauvaise foi
Le régime du maintien dans les lieux institué par la loi du 1er septembre 1948 ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi. L’article 4 de cette loi précise que sont réputés de bonne foi les locataires qui exécutent leurs obligations, au premier rang desquelles figure le paiement régulier du loyer. Le juge a rappelé qu’il lui appartient » de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux « . En l’espèce, au jour de l’assignation, l’arriéré atteignait 2 978,33 euros et la dette perdurait depuis plusieurs mois. Le tribunal a estimé que » compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante « . Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la cour d’appel de Versailles, selon laquelle » le défaut répété de paiement aux termes convenus peut constituer un motif légitime et sérieux d’un congé, peu important que le bailleur n’ait pas fait délivrer de commandement de payer au locataire « (Cour d’appel de Versailles, 25 février 2025, n°24/02685). La gravité du manquement s’apprécie ainsi au regard de l’ampleur et de la durée des impayés, non des tentatives ultérieures de régularisation.
B. La substitution des rapports légaux de maintien dans les lieux aux rapports contractuels
Le congé délivré sur le fondement de l’article 4 de la loi de 1948 produit un effet particulier. Comme l’a souligné le juge, il » n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux « . Dès lors que la locataire n’a pas contesté la régularité du congé, le bail a été résilié de plein droit à la date du 31 janvier 2025. Cette résiliation n’emporte toutefois pas automatiquement l’obligation de quitter les lieux : elle ouvre la période de maintien légal, sous réserve de la bonne foi de l’occupant. Le tribunal a donc logiquement constaté la résiliation, puis prononcé la déchéance du droit au maintien, condition nécessaire pour autoriser l’expulsion. La mauvaise foi, une fois établie, fait perdre au locataire le bénéfice de cette protection spéciale et le soumet au droit commun de l’expulsion.
II. L’articulation entre la déchéance du droit au maintien et la possibilité d’un apurement sauveur
A. L’octroi conditionnel de délais de paiement comme correctif à la déchéance
Le juge a accordé à la locataire des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour une durée de sept mois, aux termes desquels elle devra s’acquitter de sa dette par six mensualités de 400 euros et une septième soldant le solde. La particularité de la décision réside dans l’effet attaché à l’apurement complet : » Si l’intéressée apure sa dette […] elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi « . Cette disposition offre une seconde chance à la locataire, tout en maintenant une pression dissuasive. Elle concilie la rigueur de l’appréciation de la mauvaise foi avec la réalité de la situation sociale de l’occupante, qui a des revenus modestes et deux enfants à charge. La cour d’appel de Rennes a pu juger que la bonne foi pouvait être reconnue malgré des revenus très faibles, lorsque le locataire a tenté de régler partiellement son bailleur et a repris le règlement intégral dès que cela lui a été possible (Cour d’appel de Rennes, 30 avril 2025, n°22/02395). Le tribunal de Strasbourg a intégré cette logique en subordonnant l’effacement de la déchéance au respect strict du plan.
B. La clause cassatoire et l’effet rétroactif de l’apurement sur la qualification de bonne foi
Le dispositif prévoit une clause cassatoire : faute de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette redevient immédiatement exigible, la déchéance du droit au maintien reprend son plein effet et l’expulsion peut être mise en œuvre. Cette sanction est conforme à l’économie générale du jugement, qui conditionne la clémence à la rigueur du paiement. L’originalité tient à l’effet rétroactif de l’apurement : la déchéance est » réputée ne pas avoir été prononcée « . Cette fiction juridique permet d’effacer la qualification de mauvaise foi, et donc de rétablir la locataire dans son droit au maintien comme si le manquement grave n’avait jamais existé. Le juge utilise ainsi les délais de paiement non comme un simple report de l’exigibilité, mais comme un instrument de requalification de la situation juridique de l’occupant. Cette solution, bien que favorable au débiteur, repose sur un équilibre fragile entre la protection légale due aux occupants de bonne foi et la nécessité de sanctionner les impayés persistants.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
