Le jugement rendu le 7 avril 2026 par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Tarascon (n°25/01442) s’inscrit dans le contentieux des rapports locatifs. Il examine la recevabilité d’une action en constat de résiliation de bail pour impayés, l’acquisition d’une clause résolutoire et les pouvoirs du juge d’accorder des délais de paiement aux locataires. Le bailleur, propriétaire d’un logement donné à bail d’habitation le 18 octobre 2022, a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers impayés le 28 mai 2025. Il a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2025, puis a assigné les locataires le 20 août 2025. L’assignation a été notifiée à la sous-préfecture le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 février 2026. Les locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2025, sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette. Le juge déclare la demande recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2025, condamne solidairement les locataires à payer la somme de 5 354,31 euros, leur accorde des délais de paiement sur vingt-quatre mois et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Il ordonne également la communication d’un justificatif d’assurance sous astreinte. La question de droit centrale est de savoir si, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de cette clause lorsque le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La solution retenue par le tribunal est positive, sur le fondement des articles 24 V et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989.
I. La recevabilité de l’action et le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité procédurale de la demande du bailleur
Le juge vérifie d’abord le respect des obligations préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que le commandement de payer a été délivré le 28 mai 2025, que la CCAPEX a été saisie le 3 juin 2025 et que l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture le 22 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Ces diligences sont conformes aux exigences légales. La Cour d’appel de Versailles a précisé, dans un arrêt du 4 mars 2025, que » les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le bailleur est une personne physique, mais l’exigence de saisine de la CCAPEX s’applique à tous les bailleurs. Le délai de deux mois entre la saisine et l’assignation a été respecté, puisque l’assignation a été délivrée le 20 août 2025, soit plus de deux mois après la saisine du 3 juin 2025. La demande est donc recevable.
B. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le jeu de la condition légale
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire pour défaut de paiement produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement a été délivré le 28 mai 2025 et les locataires n’ont pas réglé la totalité de la dette dans le délai de deux mois. Le juge constate donc l’acquisition de la clause résolutoire au 28 juillet 2025 à minuit. Cette constatation est de droit : le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour écarter la résiliation lorsque les conditions légales sont réunies, sauf à user des facultés d’octroi de délais de paiement prévues par la loi. Le tribunal distingue ici entre le constat de la résiliation et les mesures d’aménagement ultérieures. Il prononce la résiliation du bail à la date du 28 juillet 2025, mais réserve la possibilité de suspendre ses effets si les locataires respectent les délais de paiement accordés. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 24, qui impose au juge de constater la résiliation lorsque les conditions sont réunies, tout en lui offrant la possibilité d’en suspendre les effets.
II. Les pouvoirs d’aménagement du juge : octroi de délais et suspension conditionnelle de la clause résolutoire
A. Les conditions de l’octroi des délais de paiement et de la suspension des effets de la clause
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire qui est en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 8 avril 2025, a rappelé que » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative « (Cour d’appel de Toulouse, 8 avril 2025, n°23/01398). En l’espèce, les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis décembre 2025, bien que de manière tardive. Ils justifient d’emplois en CDI et manifestent la volonté de se maintenir dans les lieux. Le juge estime qu’ils sont en mesure de rembourser la dette, et leur accorde vingt-trois mensualités de 220 euros, avec une vingt-quatrième pour solder le capital et les intérêts. Il suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, conformément à l’article 24 VII.
B. Les conséquences du non-respect des délais : la résurrection de la clause et l’expulsion
L’article 24 VII précise que la suspension de la clause résolutoire prend fin dès le premier impayé ou dès que le locataire ne se libère pas de sa dette dans les délais fixés. Le juge prévoit dans son dispositif qu’en cas de non-paiement d’une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, dans les sept jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire retrouve son plein effet et le bail est résilié à la date initiale du 28 juillet 2025. L’intégralité de la dette devient alors immédiatement exigible. Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique si nécessaire, et les locataires seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû. Ce mécanisme de condition résolutoire permet de concilier la protection du locataire en difficulté et les intérêts du bailleur, qui conserve la possibilité de recouvrer rapidement son bien en cas de nouveau manquement. Le jugement du Tribunal judiciaire de Tarascon illustre ainsi l’équilibre que la loi du 6 juillet 1989 instaure entre le droit au logement et le droit de propriété, en subordonnant le maintien dans les lieux à l’exécution rigoureuse des délais de paiement accordés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
