I. La rigueur procédurale au service du constat de résiliation
A. Le respect des conditions légales de recevabilité de la demande
Le juge a vérifié la conformité de la procédure aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer a été délivré le 18 mars 2025 et la saisine de la CCAPEX est intervenue le lendemain. L’assignation du 13 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département, soit six semaines au moins avant l’audience du 26 février 2026. La Cour de cassation a précisé que « dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le juge a constaté que ce délai était respecté, la notification étant datée du 13 août 2025. Il a également relevé que la clause résolutoire insérée au contrat était acquise six semaines après le commandement de payer infructueux. Le locataire n’ayant pas contesté la dette ni régularisé sa situation, la demande a été déclarée recevable. Cette solution illustre l’attachement du juge à un formalisme protecteur des droits du locataire tout en garantissant l’efficacité de la procédure.
B. L’absence de circonstances justifiant un report de la résiliation
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire qui est en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, le locataire n’a pas comparu et n’a fourni aucun élément sur sa situation financière. Le juge a estimé que l’absence d’enquête sociale et financière ne lui permettait pas de déterminer si le locataire pouvait apurer sa dette tout en conservant son logement. Il a donc refusé d’accorder des délais. Cette position est conforme à la jurisprudence de la cour d’appel de Nîmes, laquelle a jugé que « l’appelant ne justifie par aucun document sa situation financière, n’indiquant même pas à la cour ses revenus et ses charges. Il ne démontre donc pas être en capacité d’apurer sa dette importante de plus de 10 000 ‘ d’autant qu’il ne règle pas le loyer courant » (Cour d’appel de Nîmes, 24 avril 2025, n°24/00667). Le juge applique ici une logique de prévention des expulsions : sans preuve de solvabilité et de reprise des paiements, il ne peut suspendre la résiliation. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 30 avril 2025 s’impose donc.
II. Les conséquences pécuniaires et possessoires de la résiliation
A. La condamnation au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Le contrat étant résilié, le locataire reste tenu de payer les loyers et charges impayés. Le bailleur a produit un état récapitulatif arrêté au 21 juillet 2025, faisant apparaître une dette de 6 268,53 euros. Le juge condamne le locataire à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la part de 3 979,43 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Cette distinction est classique. Par ailleurs, le locataire occupant toujours les lieux après la résiliation, une indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité court à compter du 1er juillet 2025, la période antérieure étant incluse dans la condamnation principale. Elle se prolonge jusqu’à la libération effective des lieux. Cette solution permet d’éviter un enrichissement sans cause du locataire et de préserver les intérêts du bailleur.
B. L’ordre d’expulsion et les accessoires de la condamnation
En application de la clause résolutoire acquise, le juge ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef. Il impartit un délai de deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il autorise le bailleur à faire transporter les meubles dans un garde-meubles aux frais et risques de l’expulsé. Le juge condamne également le locataire aux entiers dépens, incluant les frais du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification aux autorités préfectorales. Enfin, il accorde au bailleur une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Cette décision, prise en l’absence du locataire, applique strictement le dispositif légal de la loi du 6 juillet 1989 et assure une protection efficiente du bailleur face à l’inexécution contractuelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
