Le Tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 7 avril 2026 (n°22/00170), était saisi d’un litige opposant un syndicat de copropriétaires à des acquéreurs d’un bien voisin ainsi qu’à l’ancien propriétaire de ce même bien. Un mur de restanque en pierres sèches, soutenant un fonds supérieur, s’était effondré en mai 2021 sur la parcelle de la copropriété, après avoir présenté une instabilité notable dès 1999 et un « ventre » en 2017. L’expert judiciaire attribuait cette ruine à un défaut d’entretien et au vieillissement de l’ouvrage. Le syndicat a assigné les acquéreurs (devenus propriétaires du mur en mars 2018) sur le fondement des articles 1242 et 1244 du code civil, et a également attrait l’ancien propriétaire. Les acquéreurs ont appelé en garantie leur vendeur, invoquant le dol et la garantie des vices cachés. Le tribunal a condamné les acquéreurs à rebâtir le mur sous astreinte et à payer 10.000 euros de dommages-intérêts, a rejeté toutes leurs demandes contre le vendeur et a débouté le syndicat de ses prétentions contre l’ancien propriétaire. La question centrale était de savoir si le nouveau propriétaire, qui n’a pas causé les désordres initiaux, pouvait être tenu pour responsable de la ruine du mur, et s’il pouvait rechercher la garantie de son vendeur. Le tribunal répond par l’affirmative sur la responsabilité du propriétaire actuel et par la négative sur le recours contre le vendeur. L’analyse de cette décision portera d’une part sur l’affirmation de la responsabilité du propriétaire actuel sur le fondement de la ruine (I), et d’autre part sur l’irrecevabilité de l’action récursoire contre le vendeur (II).
I. L’affirmation de la responsabilité du propriétaire actuel sur le fondement de la ruine
A. L’application de l’article 1244 du code civil comme fondement exclusif
Le tribunal rappelle que la responsabilité du fait d’un bâtiment est régie par l’article 1244 du code civil, devenu article 1244, qui dispose que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ». Il précise que ce texte spécial exclut l’application de l’article 1242 relatif à la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde. Le syndicat invoquait les deux fondements, mais le juge écarte toute option : la ruine d’un bâtiment obéit à un régime autonome, centré sur la qualité de propriétaire et non sur la garde. Cette solution est classique. En l’espèce, le tribunal établit que le mur se situe à l’intérieur des limites du fonds acquis par les défendeurs, comme le démontre le procès-verbal de bornage du 19 janvier 2017 signé par leur auteur. Il en déduit une présomption de propriété du mur à leur encontre, conformément aux principes de la propriété immobilière. Dès lors, le propriétaire actuel est celui sur qui pèse l’obligation d’entretien. Le jugement retient que l’effondrement majeur de mai 2021 est intervenu alors que les acquéreurs étaient propriétaires depuis plusieurs années. L’expert a caractérisé le défaut d’entretien, notant la formation d’un « ventre » instable à l’endroit même de l’éboulement. La responsabilité de plein droit du propriétaire est ainsi engagée, sans qu’il soit besoin de prouver une faute de sa part autre que le défaut d’entretien objectif.
B. L’absence d’exonération tirée de la date d’apparition des désordres ou de la faute de la victime
Les acquéreurs tentaient de s’exonérer en soutenant que les désordres dataient de 1999, soit avant leur acquisition, et que le syndicat avait fait preuve d’inertie en n’agissant pas plus tôt. Le tribunal rejette catégoriquement cette argumentation. Il énonce que « l’obligation découlant de l’article 1244 du code civil étant une obligation personnelle incessible », le propriétaire au jour du dommage est seul responsable. L’ancienneté de la fragilité structurelle n’exonère pas le nouveau propriétaire, car « le propriétaire actuel ne peut davantage se dédouaner de sa responsabilité en soulignant l’inaction du voisin face à un risque identifié de longue date ». En effet, seul le propriétaire du mur pouvait entreprendre des travaux sur celui-ci ; la victime, tiers au fonds supérieur, n’avait aucun droit d’intervenir. Le jugement écarte également toute faute de la victime : le syndicat n’a commis aucune négligence fautive. Le tribunal souligne que les acquéreurs ont négligé de suivre les préconisations de l’expert, qui avait clairement identifié une zone instable en surplomb de la terrasse. L’absence de cause étrangère non imputable aux propriétaires est également constatée. Ainsi, la responsabilité du propriétaire actuel est inéluctable, seule la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime aurait pu l’exonérer, ce qui n’était pas rapporté. La jurisprudence constante affirme que la ruine d’un bâtiment engage la responsabilité du propriétaire, même si le vice était antérieur à son acquisition, dès lors qu’il n’a pas entretenu l’ouvrage.
II. L’irrecevabilité de l’action récursoire contre le vendeur
A. L’incessibilité de l’obligation personnelle née de la ruine
Les acquéreurs condamnés ont tenté d’appeler en garantie leur vendeur, reprochant à celui-ci de ne pas avoir révélé l’état du mur. Le tribunal oppose un refus net. Il rappelle que l’obligation de réparation née de l’article 1244 est une « obligation personnelle incessible ». Cela signifie que la responsabilité pour ruine d’un bâtiment est attachée à la personne du propriétaire au moment où le dommage se réalise, et ne se transmet pas aux héritiers ou aux ayants cause. Le vendeur ayant cédé le bien en mars 2018, il n’était plus propriétaire lors de l’effondrement de mai 2021. Aucune action en garantie ne peut être fondée sur l’article 1244 à son encontre, car il n’a pas causé le dommage ultérieur. Les acquéreurs ne peuvent donc se retourner contre lui pour obtenir la prise en charge des travaux ou des dommages-intérêts. Cette solution est conforme à la logique de la responsabilité quasi délictuelle : le fait générateur est le défaut d’entretien au jour du sinistre, et non un fait imputable au vendeur. La Cour d’appel de Versailles a récemment rappelé, dans un contexte voisin, que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine » et que ce principe pèse sur le propriétaire actuel (CA Versailles, 27 février 2025, n°23/07332). Le tribunal applique strictement cette règle.
B. L’absence de dol ou de vice caché imputable au vendeur
Sur le second fondement, les acquéreurs invoquaient le dol et la garantie des vices cachés. Le tribunal les déboute également. Il constate que l’état du mur était visible et n’a pas été dissimulé. Les acquéreurs prétendaient que le mur n’était pas accessible, mais le tribunal relève qu’ils avaient pu l’observer avant la vente, comme en atteste l’agent immobilier. Par ailleurs, les correspondances échangées entre l’ancien propriétaire et le syndicat en 1999 concernaient un projet de raccordement à l’égout, et non un litige sur le mur. Le vendeur n’avait donc rien à révéler. L’action en garantie des vices cachés est également forclose : le rapport d’expertise était déposé depuis plus de deux ans au moment de l’assignation en garantie. Les acquéreurs soutenaient que le délai avait commencé à courir à la date de l’assignation du syndicat, mais le tribunal ne retient pas cet argument. Il s’aligne sur la jurisprudence qui exige que l’action soit intentée dans les deux ans de la découverte du vice (C. civ., art. 1648). Or, les acquéreurs connaissaient l’instabilité du mur dès l’acquisition, comme le montrent les attestations. Aucun dol ni vice caché n’étant caractérisé, le vendeur est mis hors de cause. Cette double irrecevabilité – fondée sur le caractère personnel de l’obligation de l’article 1244 et sur l’absence de manquement contractuel – ferme tout recours aux acquéreurs, qui supportent seuls les conséquences de la ruine du mur. Le tribunal confirme ainsi que la qualité de propriétaire au jour du dommage emporte une responsabilité définitive, sauf à prouver un fait imputable au vendeur, ce qui n’était pas le cas.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1242 du Code civil En vigueur
On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.
Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.
Cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil.
Les parents, en tant qu’ils exercent l’autorité parentale, sont, de plein droit, solidairement responsables du dommage causé par leurs enfants mineurs, sauf lorsque que ceux-ci ont été confiés à un tiers par une décision administrative ou judiciaire.
Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés ;
Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs élèves et apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance.
La responsabilité ci-dessus a lieu, à moins que les parents et les artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité.
En ce qui concerne les instituteurs, les fautes, imprudences ou négligences invoquées contre eux comme ayant causé le fait dommageable, devront être prouvées, conformément au droit commun, par le demandeur, à l’instance.
