Par un jugement du 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Toulon (4ème chambre, n°22/00196) a eu à se prononcer sur le sort d’une indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Les faits sont les suivants : les 11 et 12 juillet 2019, des promettants consentent à une société une promesse de vente portant sur un terrain, sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire pour un projet déterminé. La promesse impose au bénéficiaire de déposer une demande de permis au plus tard le 28 février 2020, puis un avenant proroge la durée de la promesse au 25 janvier 2021. Le bénéficiaire n’a jamais déposé de demande de permis de construire ni levé l’option dans le délai. Les promettants réclament alors le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 171 000 euros, soutenus par leur caution, tandis que le bénéficiaire oppose que la condition n’étant pas réalisée, l’indemnité n’est pas due. La caution invoque pour sa part l’irrégularité de la mise en jeu de son engagement. La question de droit centrale est celle de la qualification du comportement du bénéficiaire au regard de l’article 1304-3 du code civil : la condition suspensive d’obtention du permis de construire peut-elle être réputée accomplie lorsque le bénéficiaire s’est abstenu de déposer une demande, faute d’avoir établi l’existence d’un obstacle juridique insurmontable ? Le tribunal répond par l’affirmative : il répute la condition accomplie, condamne solidairement le bénéficiaire et sa caution au paiement de l’indemnité, et écarte les moyens de la caution tenant à l’absence de pouvoir du créancier solidaire et à la tardiveté de la mise en demeure. En statuant ainsi, le tribunal clarifie les obligations du bénéficiaire d’une promesse conditionnée par l’obtention d’un permis de construire et précise le régime de la caution solidaire entre créanciers indivisaires.
I. La sanction de l’abstention du bénéficiaire : la réputation d’accomplissement de la condition suspensive
A. L’obligation de diligence active pesant sur le bénéficiaire de la promesse
Le tribunal rappelle que, conformément à l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. En l’espèce, la promesse imposait au bénéficiaire un double engagement : déposer au plus tard le 28 février 2020 un dossier de permis de construire et transmettre une copie du récépissé de dépôt au promettant. Il n’est pas contesté que cette obligation n’a été exécutée ni dans ce délai ni au cours de la prorogation au 25 janvier 2021. Le raisonnement du tribunal est fondé sur une lecture rigoureuse des stipulations contractuelles, qui font peser sur le bénéficiaire une obligation positive de dépôt et non une simple faculté. L’abstention pure et simple constitue donc un empêchement volontaire de la réalisation de la condition. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le bénéficiaire d’une promesse doit démontrer qu’il a accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la condition, faute de quoi il sera présumé avoir fait obstacle à celle-ci. La Cour d’appel de Lyon a ainsi jugé que « la condition d’obtention d’un permis de construire est réputée accomplie car elle a défailli par la faute du bénéficiaire qui n’a, dans le délai qui lui était contractuellement imparti, ni informé le promettant de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire ni déposé aucune demande de permis de construire » (Cour d’appel de Lyon, 7 janvier 2025, n°23/00636). Le tribunal applique ce même raisonnement en soulignant que l’absence de dépôt interdit de présumer un refus administratif et constitue en elle-même un manquement contractuel.
B. L’absence de preuve d’un obstacle juridique insurmontable justifiant l’abstention
Le bénéficiaire tentait de se disculper en invoquant l’existence prétendue de « sérieuses réserves » émises par le maire de la commune et la certitude d’un refus, ce qui aurait rendu inutile le dépôt d’une demande. Le tribunal écarte cet argument avec une grande netteté : aucun document d’urbanisme n’est produit, la nature des réserves n’est pas précisée, et le seul courrier du promettant adressé au maire le 9 mars 2021 – postérieur à l’expiration du délai – ne saurait caractériser un obstacle juridique. Le juge refuse ainsi de présumer l’existence d’une impossibilité juridique. Cette position est conforme à la jurisprudence de la Cour d’appel de Bordeaux, qui a retenu que la condition n’avait pas défailli du fait du bénéficiaire « par la décision de l’administration qui n’a pas accepté le projet présenté par les appelants pour des raisons extérieures aux caractéristiques objectives portées dans la condition suspensive » (Cour d’appel de Bordeaux, 6 février 2025, n°21/04073). En l’espèce, aucun refus administratif n’est intervenu, et le bénéficiaire ne démontre pas qu’il aurait été impossible d’obtenir un permis conforme au projet. Par conséquent, la condition est réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation devient exigible.
II. L’effectivité du droit à l’indemnité et la régularité de la mise en jeu de la caution
A. La validité de la mise en demeure adressée par un créancier solidaire
La caution soutenait que l’indemnité ne pouvait être réclamée par un seul des promettants, M. T. P., sans justifier d’un pouvoir de représentation des autres indivisaires. Le tribunal écarte ce moyen en appliquant l’article 1311 du code civil, qui dispose que la solidarité entre créanciers permet à chacun d’eux d’exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. L’acte de cautionnement mentionne expressément que les promettants agissent solidairement entre eux. Dès lors, la demande de paiement formée par un seul créancier solidaire est parfaitement régulière et libère le débiteur à l’égard de tous. Cette solution est classique : le bénéfice de la solidarité active permet à chaque créancier d’agir seul sans avoir à produire un mandat de ses cocréanciers. Le tribunal opère ainsi une stricte application des textes et de l’acte de cautionnement.
B. La mise en jeu de la caution dans le délai contractuellement prévu
La caution invoquait également la tardiveté de la mise en jeu de son engagement, estimant que celle-ci aurait dû intervenir dans les deux mois suivant l’expiration de la promesse, soit avant le 25 mars 2021. Or, la promesse et l’acte de cautionnement stipulent que la caution ne peut être mise en jeu au-delà du 13 juillet 2021. Le courrier de mise en demeure a été réceptionné par la banque le 12 juillet 2021, soit dans le délai prévu. Le tribunal en déduit que la caution a été valablement mobilisée. Il refuse donc de substituer au délai contractuel un délai supposé issu de l’expiration de la promesse. Cette solution souligne la force obligatoire des conventions : les parties ayant librement fixé le terme de la garantie, c’est cette date qui doit être prise en compte, non une date imaginaire. La caution est donc tenue solidairement avec le bénéficiaire au paiement de l’indemnité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Le tribunal confirme ainsi le dispositif protecteur des promettants en faisant jouer tant la réputation d’accomplissement de la condition que la solidarité active et la validité de la caution.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1304-3 du Code civil En vigueur
La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
Article 1311 du Code civil En vigueur
La solidarité entre créanciers permet à chacun d’eux d’exiger et de recevoir le paiement de toute la créance. Le paiement fait à l’un d’eux, qui en doit compte aux autres, libère le débiteur à l’égard de tous.
Le débiteur peut payer l’un ou l’autre des créanciers solidaires tant qu’il n’est pas poursuivi par l’un d’eux.
