Le Tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement rendu le 7 avril 2026 (n°22/02387), a été saisi d’un litige opposant une propriétaire à une société voisine au sujet d’une terrasse prétendument empiétante et d’une vue irrégulière. L’affaire a donné lieu à une question procédurale préalable de révocation de l’ordonnance de clôture.
La demanderesse, propriétaire d’une parcelle cadastrée, estimait que la terrasse édifiée sur le fonds de la société défenderesse empiétait sur son héritage et créait une vue droite illicite. Elle sollicitait la démolition de l’ouvrage, la suppression de la vue et des dommages-intérêts. La société défenderesse contestait tout empiétement, invoquant l’absence de bornage contradictoire et la prescription acquisitive.
En première instance, le juge de la mise en état avait rendu une ordonnance de clôture le 3 décembre 2024. La demanderesse avait notifié de nouvelles conclusions le 22 décembre 2025, soit la veille de la clôture fixée au 5 décembre 2025. Le tribunal a d’abord ordonné la révocation de cette ordonnance, au motif que la brièveté du délai avait empêché la partie adverse de répliquer utilement, garantissant ainsi le principe du contradictoire. Sur le fond, il a débouté la demanderesse de toutes ses demandes, faute pour elle de rapporter la preuve des limites de propriété et de l’existence d’une vue sur son fonds.
La question de droit centrale réside dans l’articulation entre la charge de la preuve en matière d’empiétement et de servitude de vue, et les exigences procédurales du contradictoire. Le tribunal a tranché en faveur d’une application rigoureuse de la preuve, tout en veillant à l’équité procédurale. Il importe d’examiner les conditions strictes posées par le jugement pour l’action en démolition et en suppression de vue, puis de mesurer la portée de sa décision sur la conciliation entre procédure et fond du droit.
I. Les conditions strictes de la preuve en matière d’empiétement et de vue irrégulière
A. La preuve des limites de propriété : préalable indispensable à l’action en démolition
Le tribunal rappelle le principe selon lequel il appartient à celui qui se prévaut d’un empiétement de rapporter la preuve des limites de son héritage. En l’espèce, la demanderesse produisait un plan de bornage de 1990, un plan topographique de 2006, un constat d’huissier et une vue cadastrale. Or, le juge estime que ces éléments ne sont pas opposables à la société défenderesse, faute de signature de celle-ci ou de son auteur sur le bornage. Il souligne que le cadastre ne matérialise pas légalement les limites séparatives et que les plans topographiques n’ont pas été acceptés contradictoirement.
Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante qui exige une preuve certaine et non équivoque de l’empiétement. En l’absence de bornage amiable ou judiciaire, les simples documents unilatéraux sont insuffisants. La demanderesse n’a donc pas démontré que la terrasse dépassait la limite de sa propriété. Le tribunal applique strictement l’article 544 du code civil, combiné au principe de l’article 545, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, mais la protection n’est accordée que si la violation est établie. Cette rigueur probatoire évite des actions fondées sur des indices fragiles et protège la sécurité des propriétaires voisins.
B. La preuve de la vue irrégulière : une exigence similaire d’objectivité
La demande de suppression de vue était fondée sur l’article 678 du code civil, qui prohibe les vues droites à moins de dix-neuf décimètres de distance. Sur ce point également, le tribunal constate que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la distance entre la terrasse et la limite de sa propriété, limite elle-même non établie. Le constat d’huissier, dressé depuis le fonds de la demanderesse, ne permet pas de caractériser l’existence d’une vue effective sur son héritage.
Le juge rappelle qu’une servitude de vue peut s’acquérir par prescription, mais qu’elle suppose que l’ouverture existe et soit apparente. L’absence de preuve de la distance et de la réalité de la vue conduit au rejet de la demande. Cette approche est conforme à la lettre des articles 678 et 679 du code civil, qui conditionnent l’action en suppression à une démonstration précise des mesures. La solution protège le propriétaire qui ne peut être contraint de modifier son bien sur la base d’allégations non vérifiées. Elle souligne l’importance de l’expertise ou du bornage pour établir les droits réels.
II. La conciliation entre impératifs de procédure et protection du fond du droit
A. La révocation de l’ordonnance de clôture : une garantie du contradictoire strictement encadrée
Avant d’aborder le fond, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture en application des articles 803 et 16 du code de procédure civile. Il a jugé que la notification des dernières conclusions de la défenderesse peu avant la clôture avait empêché la demanderesse de répliquer utilement, constituant une cause grave. Cette solution s’inscrit dans le sillage des décisions d’appel exigeant un délai suffisant pour respecter le contradictoire. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi retenu qu’une notification la veille de la clôture sans délai suffisant justifiait la révocation (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 14 mars 2025, n°23/14097). À l’inverse, la Cour d’appel de Douai a refusé la révocation lorsque la partie avait tardé à s’informer de la procédure (Cour d’appel de Douai, 27 février 2025, n°23/05469). Le tribunal de Toulon se montre ici soucieux de l’équité en permettant à la demanderesse de présenter ses observations, sans pour autant retarder excessivement le jugement puisqu’une nouvelle clôture est fixée rapidement.
B. Le rejet des demandes au fond : la portée du jugement sur l’équilibre entre propriété et preuve
Le tribunal a successivement débouté la demanderesse de ses demandes en démolition, en suppression de vue et en dommages-intérêts. En exigeant une preuve rigoureuse des limites et de la vue, il rappelle que le droit de propriété, bien qu’absolu, ne peut être protégé que dans les limites de l’évidence juridique. L’absence de bornage contradictoire et d’éléments objectifs empêche toute sanction de l’empiétement. Cette solution renforce l’importance de la procédure de bornage pour les propriétaires voisins et rappelle que les actions possessoires ou pétitoires nécessitent des preuves solides.
Le jugement a également condamné la demanderesse aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette condamnation souligne le caractère infondé des prétentions, faute d’éléments probants. La portée de cette décision est significative : elle invite les plaideurs à ne pas engager d’action en justice sans avoir préalablement établi les limites de leurs fonds par un bornage amiable ou judiciaire. Elle constitue un rappel utile de l’équilibre entre le droit de propriété et la sécurité juridique, la preuve demeurant la clé de voûte de toute protection judiciaire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 227-9-1 du Code de commerce En vigueur
Les associés peuvent nommer un ou plusieurs commissaires aux comptes dans les conditions prévues à l’article L. 227-9.
Sont tenues de désigner au moins un commissaire aux comptes les sociétés par actions simplifiées qui dépassent, à la clôture d’un exercice social, deux des seuils suivants, fixés par décret : le total de leur bilan, le montant de leur chiffre d’affaires hors taxe ou le nombre moyen de leurs salariés au cours de l’exercice.
Même si les conditions prévues au deuxième alinéa ne sont pas atteintes, la nomination d’un commissaire aux comptes peut être demandée en justice par un ou plusieurs associés représentant au moins le dixième du capital.
Lorsque les conditions prévues au deuxième alinéa du présent article ne sont pas atteintes, un commissaire aux comptes peut être nommé pour faire application du second alinéa de l’article L. 225-146.
Sont également tenues de désigner un commissaire aux comptes, pour un mandat de trois exercices, les sociétés dont un ou plusieurs associés représentant au moins le tiers du capital en font la demande motivée auprès de la société.
Article 678 du Code civil En vigueur
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.
Article 679 du Code civil En vigueur
On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.
Article 803 du Code de procédure civile En vigueur
L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.
Article 16 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
Article 544 du Code civil En vigueur
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
