Le Tribunal judiciaire de Toulon, par une ordonnance du 7 avril 2026, a été saisi d’une action en responsabilité contractée par des acquéreurs à l’encontre d’un notaire et de sa société d’exercice. Les demandeurs, ayant acquis un bien immobilier par acte du 17 juillet 2019, reprochaient au notaire rédacteur un manquement au devoir de conseil, et au notaire successeur un défaut de vérification du privilège du vendeur dans le suivi postérieur à l’acte. Le notaire successeur a soulevé deux fins de non-recevoir : l’une tirée de son défaut de qualité à répondre des fautes de son prédécesseur, l’autre du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière. Le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action fondée sur le manquement imputé au notaire rédacteur, recevable celle dirigée contre le successeur pour ses propres diligences, et a rejeté la fin de non-recevoir relative à la publication de l’assignation. Cet arrêt pose la question des limites de la responsabilité du notaire successeur et des conditions de régularisation d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de publication d’une demande en justice. Il convient d’examiner d’abord le sort réservé aux fins de non-recevoir liées à la qualité du notaire poursuivi (I), puis la solution retenue concernant la publication de l’assignation (II).
I. Le sort variable des fins de non-recevoir tenant à la qualité du notaire poursuivi
A. L’irrecevabilité de l’action fondée sur la faute personnelle du prédécesseur
Le juge de la mise en état rappelle le principe selon lequel le notaire successeur ne peut être tenu des fautes commises par son prédécesseur, ces dernières étant personnelles et non transmissibles. Cette solution assure la sécurité juridique des offices notariaux en limitant la responsabilité aux actes propres de chaque titulaire. En l’espèce, le grief principal des demandeurs visait un manquement au devoir de conseil lors de la rédaction de l’acte de vente, acte imputable exclusivement au notaire rédacteur. Dès lors, l’action dirigée contre le successeur sur ce fondement était irrecevable, car celui-ci était dépourvu de qualité pour défendre. Le juge applique ici une règle constante : la responsabilité du notaire est personnelle et ne se transmet pas à son successeur, sauf à caractériser une faute propre de ce dernier. Cette irrecevabilité partielle illustre la rigueur avec laquelle sont examinées les conditions de mise en cause d’un professionnel du droit.
B. La recevabilité de l’action fondée sur la faute personnelle du successeur
Le juge distingue, cependant, les griefs portant sur les diligences postérieures à l’acte. Les demandeurs reprochaient au notaire successeur de n’avoir pas vérifié l’inscription du privilège du vendeur, obligation qui lui incombait personnellement après la reprise du dossier. Cette faute, si elle est établie, serait propre au successeur et non attachée à la charge de son prédécesseur. Le juge déclare donc recevable l’action sur ce point, conformément au principe selon lequel le successeur répond de ses propres manquements dans la poursuite des affaires reprises. Cette solution est logique : la reprise d’un office n’efface pas les obligations nées postérieurement à la cession. Elle démontre que le juge distingue avec précision les périodes de responsabilité, protégeant le successeur contre les fautes antérieures tout en maintenant son devoir de diligence pour l’avenir.
II. La régularisation de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation
A. L’exigence de publication comme condition de recevabilité de l’action
L’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 impose la publication des demandes tendant à l’annulation ou à la résolution d’un acte soumis à publicité foncière. Cette formalité vise à informer les tiers et à assurer la sécurité des transactions immobilières. En l’espèce, le notaire défendeur soutenait que les demandeurs n’avaient pas publié leur assignation, rendant ainsi leur action irrecevable. Le juge a vérifié que la publication avait été effectuée le 8 octobre 2024, soit après la délivrance des assignations mais avant qu’il ne statue. Il a donc rejeté la fin de non-recevoir.
B. La régularisation possible jusqu’à ce que le juge statue
L’article 126 du code de procédure civile permet, lorsque la cause d’une fin de non-recevoir est susceptible de disparaître, d’écarter l’irrecevabilité si la régularisation intervient avant que le juge ne statue. En l’espèce, la publication étant intervenue postérieurement aux assignations, la situation a pu être régularisée. La jurisprudence admet cette solution : » Le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation d’une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir pouvant être régularisée avant que le juge statue « (Cour d’appel de Reims, 4 février 2025, n°23/01343). De même, » la situation peut être régularisée à hauteur d’appel et la partie tenue qui justifie de la publication postérieurement au jugement doit être déclarée recevable en sa demande « (Cour d’appel de Rouen, 1er avril 2025, n°24/03287). Le juge de la mise en état fait donc une application orthodoxe de ces principes, en constatant la régularisation avant sa décision. Cette solution est favorable aux demandeurs, car elle évite un rejet pour un vice formel aisément réparable. Elle souligne toutefois la rigueur procédurale qui pèse sur les actions immobilières et invite les plaideurs à accomplir cette formalité sans retard.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 126 du Code de procédure civile En vigueur
Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.
