Le 7 avril 2026, le tribunal judiciaire d’Évry a rendu un jugement dans un litige opposant une SCI bailleresse à plusieurs sociétés d’assurance et à un courtier. La question centrale porte sur la détermination des responsabilités respectives de ces acteurs face à l’absence d’indemnisation de sinistres locatifs.
Une SCI bailleresse avait souscrit auprès de différents assureurs, par l’intermédiaire d’un courtier gestionnaire grossiste, des contrats d’assurance couvrant les loyers impayés et une protection juridique. À la suite de loyers impayés par plusieurs locataires, la bailleresse a effectué des déclarations de sinistre. N’ayant pas obtenu l’indemnisation escomptée, elle a assigné les assureurs et le courtier devant le tribunal judiciaire d’Évry afin d’obtenir réparation de son préjudice financier et moral. Par une ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2023, l’action contre la société AXA avait été déclarée prescrite.
La question de droit soumise au tribunal était de savoir si les compagnies d’assurance et le courtier pouvaient voir leur responsabilité contractuelle engagée pour défaut d’indemnisation des sinistres déclarés par la bailleresse, et si cette dernière pouvait prétendre à une indemnisation pour ses préjudices. Le tribunal a mis hors de cause les sociétés AXA et ONEY, a débouté la SCI de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à verser des dommages et intérêts pour procédure abusive à l’assureur protection juridique.
I. Une clarification rigoureuse des rôles et des responsabilités des acteurs de l’assurance
Le jugement entrepris procède à une distinction nette des obligations pesant sur chaque partie intervenant dans la chaîne de l’assurance. Cette clarification conduit à exclure la responsabilité de certains acteurs tout en délimitant strictement le périmètre de la garantie souscrite.
A. L’affirmation de l’absence de solidarité entre assureurs et du rôle limité du courtier
Le tribunal rappelle le principe fondamental posé par l’article 1310 du Code civil selon lequel « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’espèce, la SCI bailleresse sollicitait une condamnation solidaire des défendeurs. Or, il résulte des polices produites que les contrats avaient été souscrits auprès de différentes compagnies pour des locataires distincts. La société ONEY n’était l’assureur d’aucun des sinistres pour lesquels une indemnisation était demandée. Aucune clause de solidarité n’ayant été démontrée par la demanderesse, le tribunal a logiquement mis hors de cause cette société.
S’agissant du courtier, le tribunal distingue sa mission de celle de l’assureur. Il relève que « la mission du courtier doit être distinguée de celle de l’assureur » : il appartient au premier de mettre en relation les parties contractantes, tandis que le second garantit le risque et procède à l’indemnisation. Le jugement écarte la responsabilité du courtier gestionnaire grossiste en constatant que la SCI ne démontre pas « l’existence d’une faute contractuelle imputable au courtier ». Les échanges de courriers produits montrent au contraire un suivi actif des dossiers par le courtier, qui a notamment informé la bailleresse des difficultés rencontrées et des suspicions de fraude ayant conduit à la suspension des indemnisations. L’absence des conditions générales ne permet pas d’apprécier une faute dans cette suspension. La Cour d’appel de Lyon a d’ailleurs rappelé que le mandataire est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers son mandant, et que sa responsabilité suppose la démonstration d’un manquement précis (Cour d’appel de Lyon, 6 mars 2025, n°23/07263). Tel n’étant pas le cas en l’espèce, la responsabilité du courtier n’est pas retenue.
B. L’exclusion de la garantie protection juridique pour les litiges de loyers impayés
Le tribunal examine la demande dirigée contre l’assureur protection juridique. Il constate que les contrats souscrits stipulent une exclusion explicite : la protection juridique est garantie « hors Loyers Impayés et Détérioration Immobilières ». La SCI bailleresse reconnaît elle-même ce périmètre dans ses écritures. Or, tous les sinistres déclarés portent sur des impayés de loyers. Le tribunal en déduit que « la protection juridique, telle que prévue au contrat, est exclue dans chacun des contrats en cas de loyers impayés et de détériorations immobilières ».
Le jugement écarte également tout manquement de l’assureur protection juridique. Il souligne que la SCI ne démontre pas avoir saisi cet assureur avant d’engager les démarches contentieuses, ce qui constitue une condition essentielle de la mise en œuvre de la garantie. Le tribunal relève que la déclaration de sinistre n’a jamais été faite à l’assureur protection juridique, ce dernier ayant eu connaissance du litige par la mise en demeure du conseil de la bailleresse. Aucune faute contractuelle n’est donc établie à son encontre, et la demande de condamnation est rejetée.
II. Une illustration des limites de l’action en responsabilité contractuelle et de ses conséquences procédurales
Le jugement met en lumière les difficultés probatoires pesant sur la demanderesse et les risques liés à une action mal fondée. L’absence de démonstration d’une faute et d’un lien de causalité conduit au débouté de l’ensemble des prétentions indemnitaires et à une condamnation pour abus de procédure.
A. La charge de la preuve de la faute et du lien de causalité comme obstacle à l’indemnisation
La SCI bailleresse réclamait un préjudice financier de 34 495,19 euros incluant les loyers impayés et les primes d’assurance versées. Le tribunal, après avoir rejeté les mises en cause des assureurs et du courtier, estime que la demande indemnitaire ne peut être accueillie favorablement. Le rejet est fondé sur l’absence de démonstration d’une faute contractuelle imputable aux défendeurs. Conformément à l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». La bailleresse ne prouve pas que l’absence d’indemnisation résulte d’un manquement des assureurs ou du courtier.
Le préjudice moral est également écarté. Le tribunal rappelle que pour une personne morale, il ne peut s’agir que d’une atteinte à la réputation ou au droit à l’image. Or, la SCI ne démontre aucun lien de causalité entre les fautes alléguées et un préjudice extra patrimonial autonome. Le jugement souligne que « la société requérante sur laquelle pèse la charge de la preuve, échoue à démontrer l’existence d’un préjudice moral ». Cette appréciation stricte de la charge probatoire illustre la rigueur avec laquelle le tribunal examine les demandes indemnitaires en l’absence de faute établie.
B. La condamnation pour abus de droit d’ester en justice et ses enseignements procéduraux
L’assureur protection juridique sollicitait à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile. Le tribunal fait droit à cette demande en relevant que la SCI bailleresse ne pouvait ignorer que la garantie protection juridique était exclue pour les loyers impayés, cette exclusion étant textuellement stipulée au contrat. Le jugement souligne que les associés de la SCI sont « coutumiers de certains usages » en raison de leur activité professionnelle dans l’immobilier locatif, ce qui renforce le caractère abusif de l’action.
Le tribunal condamne la SCI à payer 2 500 euros de dommages et intérêts à l’assureur protection juridique, estimant que « la mise en cause de la société [C] est donc dépourvue de fondement, ce que la requérante ne pouvait ignorer ». Cette condamnation vient sanctionner l’abus de droit d’agir en justice. Elle illustre la jurisprudence constante selon laquelle l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que lorsqu’il procède d’une intention de nuire ou d’une légèreté blâmable. En l’espèce, le tribunal retient que la bailleresse, professionnelle avertie, a poursuivi une action manifestement infondée à l’encontre de l’assureur protection juridique, ce qui caractérise un abus. Les demandes accessoires suivent le sort du principal : la SCI est condamnée aux dépens et à payer des frais irrépétibles à chacun des défendeurs.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 4121-1 du Code du travail En vigueur
L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs.
Ces mesures comprennent :
1° Des actions de prévention des risques professionnels, y compris ceux mentionnés à l’article L. 4161-1 ;
2° Des actions d’information et de formation ;
3° La mise en place d’une organisation et de moyens adaptés.
L’employeur veille à l’adaptation de ces mesures pour tenir compte du changement des circonstances et tendre à l’amélioration des situations existantes.
Article L. 4121-2 du Code du travail En vigueur
L’employeur met en oeuvre les mesures prévues à l’article L. 4121-1 sur le fondement des principes généraux de prévention suivants :
1° Eviter les risques ;
2° Evaluer les risques qui ne peuvent pas être évités ;
3° Combattre les risques à la source ;
4° Adapter le travail à l’homme, en particulier en ce qui concerne la conception des postes de travail ainsi que le choix des équipements de travail et des méthodes de travail et de production, en vue notamment de limiter le travail monotone et le travail cadencé et de réduire les effets de ceux-ci sur la santé ;
5° Tenir compte de l’état d’évolution de la technique ;
6° Remplacer ce qui est dangereux par ce qui n’est pas dangereux ou par ce qui est moins dangereux ;
7° Planifier la prévention en y intégrant, dans un ensemble cohérent, la technique, l’organisation du travail, les conditions de travail, les relations sociales et l’influence des facteurs ambiants, notamment les risques liés au harcèlement moral et au harcèlement sexuel, tels qu’ils sont définis aux articles L. 1152-1 et L. 1153-1, ainsi que ceux liés aux agissements sexistes définis à l’article L. 1142-2-1 ;
8° Prendre des mesures de protection collective en leur donnant la priorité sur les mesures de protection individuelle ;
9° Donner les instructions appropriées aux travailleurs.
Article 1147 du Code civil En vigueur
Article 1310 du Code civil En vigueur
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 32-1 du Code de procédure civile En vigueur
Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
