Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire d’Évry, statuant en sa chambre des référés, a rendu une ordonnance n° 25/01051. Une société locataire, exploitant un local commercial, a saisi le juge des référés pour obtenir la suspension du paiement des loyers et, à titre subsidiaire, leur consignation. Elle invoquait des désordres provenant d’une fuite au plafond, qu’elle estimait imputables à la société bailleresse. La bailleresse contestait l’imputabilité et l’existence même d’une impossibilité de jouissance. Le juge a rejeté ces demandes en estimant qu’il n’y avait pas lieu à référé sur la suspension et la consignation des loyers. Il a en revanche ordonné une mesure d’expertise sollicitée à titre reconventionnel par la bailleresse.
La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ordonner la suspension ou la consignation des loyers en présence d’une contestation sérieuse sur l’origine des désordres et en l’absence de preuve d’une impossibilité totale de jouissance. Le juge a répondu par la négative, au motif que la demanderesse ne démontrait ni dommage imminent ni trouble manifestement illicite. Il a cependant fait droit à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du même code, estimant que la bailleresse justifiait d’un motif légitime.
I. Le refus du juge des référés d’ordonner une mesure provisoire sur les loyers
A. L’exigence d’un trouble manifestement illicite non établie
Le juge des référés a rappelé que, selon l’article 835 du code de procédure civile, il peut prescrire des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il a précisé que, selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à ses obligations substantielles. En l’espèce, la société locataire faisait état d’un risque pour la sécurité des personnes et d’une atteinte à l’hygiène du commerce. Le juge a constaté qu’elle » ne produi[sait] aucun élément en faveur du risque allégué « . Il en a déduit que le trouble manifestement illicite n’était pas caractérisé. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui exige des preuves concrètes pour caractériser un tel trouble, et non de simples allégations.
B. L’absence de dommage imminent faute d’impossibilité de jouissance
Le juge a également examiné la condition de dommage imminent, alternative à celle de trouble manifestement illicite. Il a relevé que » la demanderesse fait état d’un risque pour la sécurité des personnes « mais que ce risque n’était pas démontré. Plus fondamentalement, il a estimé qu’il n’apparaissait pas » que la SAS C.S.F. se trouve dans l’impossibilité d’exercer son activité ni que les désordres allégués l’empêchent d’utiliser les lieux loués « . La jurisprudence exige, pour caractériser un dommage imminent, la preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux, comme le rappelait l’article 1728 précité. En l’absence d’une telle preuve, le juge a rejeté la demande. Cette appréciation stricte de l’impossibilité de jouissance s’inscrit dans la logique de l’article 835, qui exige une urgence caractérisée.
II. L’admission de l’expertise judiciaire comme mesure d’instruction avant procès
A. Le motif légitime fondé sur la vraisemblance des faits allégués
Le juge a ordonné une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Il a rappelé que cette mesure suppose un » motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige « . Il a constaté que la bailleresse justifiait, par la production de divers documents, de » rapports d’interventions « , de » courriers et courriels « , d’un rapport d’intervention du 23 novembre 2025, rendant » vraisemblable l’existence des désordres invoqués « . Cette vraisemblance suffit à caractériser un motif légitime, comme le retient la jurisprudence constante. Le juge a ainsi estimé que le litige potentiel sur l’origine des désordres, les travaux à réaliser et la répartition des charges justifiait pleinement la mesure d’instruction.
B. La portée de l’expertise dans l’économie du litige locatif
L’expertise ordonnée a une mission très large : décrire les désordres, en déterminer l’origine et les causes, évaluer les préjudices et les troubles de jouissance subis. Le juge a notamment précisé que la mission inclut la capacité de » faire les comptes entre les parties « , ce qui dépasse la simple constatation technique pour s’approcher d’une évaluation globale des conséquences financières. Cette expertise est destinée à éclairer un éventuel procès au fond. La Cour d’appel de Fort-de-France, le 14 janvier 2025, a rappelé que l’article 834 du code de procédure civile permet d’ordonner des mesures en référé » dans tous les cas d’urgence « , mais que l’article 835 permet » même en présence d’une contestation sérieuse « de prescrire des mesures conservatoires. En l’espèce, le juge a utilisé l’article 145 précisément parce qu’il existait une contestation sérieuse sur l’imputabilité des désordres. La chambre commerciale de la Cour de cassation, le 3 juillet 2025, a également souligné que l’article 834 exige une urgence, absente en l’espèce pour la demande principale. L’expertise permet ainsi de cristalliser les éléments techniques nécessaires à la solution du litige, sans trancher prématurément le fond du droit.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1728 du Code civil En vigueur
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
